Faut-il faire évoluer l’article 1722 du code civil?

Un arrêt récent de la cour de cassation apporte un regard nouveau sur l’article 1722 du code civil selon lequel le bail est résilié en cas de destruction de la chose louée.

Il était jusqu’à maintenant acquis qu’il fallait se placer au moment de l’incendie pour apprécier l’étendue des dommages, et dire si ceux-ci ont entrainé ou non la destruction totale de l’immeuble pour provoquer la résiliation du bail.

Dans un arrêt du 19 décembre 2012, la cour de cassation affirme que l’on peut tenir compte des circonstances postérieure au sinistre.

« Mais attendu qu’ayant constaté que les locaux n’avaient pas été entièrement détruits par l’incendie, relevé que les experts d’assurance et un architecte avaient estimé leur reconstruction possible et retenu que les travaux de reconstruction avaient été réalisés pour un coût n’excédant pas le prix de la chose louée, la cour d’appel, qui pouvait prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre, en a déduit à bon droit qu’il n’existait pas, à la suite du sinistre, d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail ; »

La cour de cassation utilise une terminologie nouvelle différente des précédentes, en imposant une « impossibilité absolue et définitive ».

Il était classiquement admis qu’une fermeture administrative équivalait à une destruction totale, en raison de son caractère d’obstacle absolue à la poursuite d’activité.

Mais en parlant d’impossibilité définitive, la cour de cassation laisse à penser que si l’interdiction d’exploiter ordonnée par l’administration peut être levée, par exemple une fois les mesures de sécurité nécessaires mises en place, et qu’ainsi l’impossibilité d’exploiter n’est que temporaire, on pourrait alors considérer que la destruction n’est pas totale et ainsi sauver le bail.

Cette décision est importante et peut avoir des conséquences déterminantes pour les locataires victimes de sinistres qui subissent la perte de leur fonds de commerce dans des situations où il serait possible de réaliser rapidement des travaux permettant la reprise d’activité.