La présomption de responsabilité du locataire

L’article 1733 du code civil énonce que le locataire est présumé responsable de l’incendie ( et manière général de tout dommages) à moins qu’il ne rapporte la preuve d’une des trois causes d’exonération qu’il prévoit, le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, ou la communication du feu par une maison voisine.

Le fait d’un tiers peut constituer un cas de force majeure, à la condition préalable que le locataire n’ait pas à répondre de ce tiers en qualité de personnes « de sa maison », lesquels visent les personnes à qui il a donné accès aux locaux.( fournisseurs, préposés, etc…)

La Jurisprudence considère que le locataire ne peut

« s’exonérer de la responsabilité qui lui incombe qu’à la condition de rapporter la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des trois causes énumérées par cet article » (Cass civ 13 avril 1934 Gaz Pal 1934 1, 1001 etc…, cité dans JCP Civil fasc 259 N°26)

S’agissant des circonstances de l’incendie, le caractère volontaire de son origine était traditionnellement indifférent à l’application de la présomption.

« Le fait que le feu aurait été volontairement allumé ou non est une circonstance indifférente pour la responsabilité de l’article 1733…
Manque de base légal l’arrêt… qui retient qu’aucune faute n’a été établie à l’encontre du preneur et que l’origine criminelle de l’incendie constitue un cas fortuit, ou de force majeure au sens de l’article 1733 du code civil, sans rechercher si cette origine criminelle présentait les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propres à la force majeure. » (Cass civ III C 28 sept 1983)

Toutefois ces dernières années de nombreux arrêt de la cour de cassation ont admis que le locataire pouvait être exonéré de la présomption de responsabilité de l’article 1733, en cas d’incendie criminel.

(Cour de cassation Chambre civile 3, 26 Mai 2009)

« Attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’incendie dont l’origine criminelle avait été mise en évidence par le rapport d’expertise et dont les auteurs demeuraient inconnus, était survenu la nuit en l’absence de toute clientèle et des exploitants du magasin alors fermé, que l’enquête n’avait établi aucun manquement du locataire quant à la protection des locaux ayant permis l’acte de malveillance cause de l’incendie, qu’on ne trouvait aucun élément d’où il résulterait que les incendiaires auraient pu être des personnes dont le locataire devait répondre au sens de l’article 1735 du code civil, que l’entreposage de produits inflammables n’était pas retenu comme ayant participé à l’incendie et déduit que le fait du tiers constituait un fait imprévisible et irrésistible qui lui était extérieur, la cour d’appel a, sans inversion de la charge de la preuve, retenu à bon droit que la locataire était exonérée de la présomption de responsabilité pesant sur elle en application de l’article 1733 du code civil ; »

(Cour d’appel DIJON Chambre civile A 7 Mai 2009)

Dans le local loué, le locataire, qui exploitait un commerce de cassettes vidéo, a fait installer un distributeur de cassettes. L’incendie ayant détruit le local loué a pris naissance dans le coeur du distributeur de cassettes au niveau du guichet d’accès réservé aux clients. La charge calorifique contenue dans l’appareil étant insuffisante pour provoquer la destruction de ses composants, le sinistre résulte d’un acte de malveillance et aucune faute n’est avérée à l’encontre du locataire…

« … S’agissant de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil, le locataire est fondé à invoquer, pour s’en exonérer, la force majeure qui résulte en la circonstance de l’existence d’une cause extérieure ayant provoqué le sinistre, objectivement imprévisible et irrésistible pour lui dès lors, d’une part, que l’incendie a été alimenté par une charge calorifique extérieure dont rien ne permet de supposer même qu’il ait pu la fournir, et d’autre part qu’il n’avait aucun moyen ni d’en empêcher le déclenchement ni d’en limiter les effets dommageables. »