Le sinistre et la résiliation du bail

Selon l’article 1722 du code civil, si en cours de bail, si la chose louée est détruite en totalité, par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans aucune indemnité. Si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut solliciter une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Cet article comporte en réalité 2 règles.

– La première est relative à l’étendue des dommages, qui selon leur importance emportera ou non la résiliation du bail, indépendamment de toute question d’origine et de responsabilité. Il s’agit d’une application particulière du principe selon lequel le contrat portant sur une chose est résilié par la disparition de son objet.

Ainsi peu importe le motif de la destruction, et les éventuelles responsabilités, le juge n’a qu’à apprécier l’importance des destructions pour constater la résiliation du bail.

– La seconde est relative aux obligations éventuelles découlant de la destruction, encore une fois par application d’un principe générale au cas particulier du bail. Si la destruction a pour origine un cas fortuit, au sens du cas de force majeure, alors la résiliation du bail n’emportera aucune obligation de réparation des préjudices pour l’un ou l’autre des contractants.

Ainsi la responsabilité éventuelle du locataire ou du bailleur dans l’incendie n’a pas d’influence sur le sort du bail, relevant d’un simple constat de l’étendue des dommages, mais se résout en dommages-intérêts :

– Le locataire ne peut pas contraindre le propriétaire à reconstruire ou réparer l’immeuble. Il ne peut pas non plus offrir de reconstruire lui-même. (Cass 1ère civ 6 fev. 1963 Bull civ I N°84).
– Si le bailleur est tenu d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle. (Cass.1ère civ. 15 nov.2005 N° 04-17.470)

Cet arrêt exprime bien la prééminence des dispositions particulières de l’article 1722 sur les dispositions générales relatives à l’entretien des lieux et ce, que la destruction soit totale ou partielle.

Si, en cas de destruction partielle, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une réduction de loyer, il ne peut ainsi en aucune façon contraindre le bailleur à reconstruire, même si ce dernier a perçu des indemnités d’assurance :

« Lorsque en cas de perte partielle, le locataire opte pour la continuation du bail avec réduction de loyers, il ne peut exiger du propriétaire la réfection de la partie détruite…Il en est ainsi alors même que le bailleur a droit à une indemnité et le preneur ne peut pas exiger que le montant de l’indemnité… d’assurance soit employée à la réfection de la partie détruite.. » (Cass. 3e civ., 20 janv. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 15. – CA Bordeaux, 8 mars 1899 : Gaz. Pal. 1899, 1, jurispr. p. 562).

La distinction entre la destruction totale et partielle est déterminée par l’ampleur des dégâts. La première est établie lorsque la poursuite de l’activité du preneur est devenue impossible, et la seconde lorsque l’exploitation est amputée mais pas au point d’être interrompue.

Un arrêt a jugé que la remise en état des lieux par le locataire à ses frais n’a pas d’incidence sur son droit à diminution du prix du loyer et n’empêche pas de considérer qu’il y a eu perte partielle de la chose.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse une décision qui avait estimé que les locaux ne pouvaient être considérés comme partiellement détruits du fait de travaux de remise en état effectués par le preneur (Cass. 3e civ., 11 juill. 1990 : Juris-Data n° 1990-702185 ; Loyers et copr. 1990, comm. n° 384) :