Réparation des batiments et valeur vénale

La plupart des contrats d’assurance comportent pour l’indemnisation des bâtiments des clauses qui, selon l’importance de la vétusté, limitent le montant de l’indemnité dite immédiate à la valeur vénale du bâtiment.

Elles se présentent sous la forme suivante :

Le bâtiment sinistré est évalué en valeur à neuf en cas de reconstruction ou de remise en état :
– achevée dans les deux ans à compter de la date du sinistre ; (voir article sur le caractère abusif du délai de 2ans) La valeur à neuf est toujours réglée en deux temps :
– dans un premier temps, nous versons l’indemnité correspondant à la valeur d’usage (valeur à neuf moins vétusté) du bien sinistré dans la limite de sa valeur économique ; – puis, le complément d’indemnité est réglé sur présentation et dans la limite des factures acquittées justifiant de l’achèvement des travaux de réparation ou de reconstruction du bâtiment sinistré, sans que l’indemnité totale réglée ne puisse excéder la valeur d’usage majorée de 25 % de la valeur à neuf.

Il convient de rappeler que l’indemnisation des bâtiments se fait toujours en deux temps, d’abord le versement de l’indemnité dite immédiate puis le paiement de l’indemnité différée.

En plafonnant l’indemnité immédiate à la valeur vénale, lorsque le bâtiment détruit est un peu vieillissant, l’assureur rend la réparation et donc la reconstruction presqu’impossible, et profite directement de l’économie en résultant.

Pour bien comprendre ce problème il convient de procéder par étape.

Prenons pour exemple un des dossiers du cabinet Radier en cours avec les montants suivants.

– Dommages en valeur à neuf : 1.132.959€ pour la reconstruction du bâtiment,
– Dommages vétusté déduite : 857.914€
– Valeur vénale 140.000 €.

Ainsi dans cette affaire l’assuré a perçu 140.000€ et doit trouver une entreprise qui acceptera de réaliser 1.132.959 € de travaux, avec un acompte aussi faible, ce qui est quasiment impossible.

Quand on ajoute au problème que les contrats ne définissent jamais la vétusté, et que la valeur vénale d’un bâtiment seul est purement artificielle on mesure combien les assurés sont floués par cette méthode.

A/ L’absence de définition de la valeur vénale

La recommandation 85-04 de la Commission des clauses abusives concernant les contrats d’assurance destinés à couvrir les risques de la vie privée a eu à se prononcer sur les clauses « valeur vénale » et de « vétusté ».

Elle a estimé que ces clauses pouvaient être considérées comme abusives dans la mesure où le contrat d’assurance n’en donne aucune définition précise. Il résulte une impossibilité pour l’assuré de connaître avec suffisamment de précision les éléments de référence utilisés par l’assureur pour apprécier la valeur du bien.

Elle ajoute :

« Considérant que, pour connaître le montant de la somme à laquelle il peut prétendre, l’assuré doit encore se livrer à des recherches presque aussi complexes que celles qui lui sont imposées pour déterminer s’il est ou non garanti ; qu’en effet, il doit tenir compte non seulement des limitations de garantie proprement dites, dont les unes affectent un seul risque, les autres un groupe de risques, mais aussi des limitations indirectes résultant de la référence aux notions de « valeur d’usage », « valeur vénale », « valeur de remplacement », « valeur à neuf », dont la description renvoie généralement à la notion de « vétusté » qui fait elle-même rarement l’objet d’une définition précise ; qu’il faut encore prendre en considération les « franchises », dont certaines sont générales, d’autres propres à tel ou tel risque ou groupe de risques, les « limitations globales pour dommages exceptionnels » qui existent dans la branche responsabilité civile et, enfin, « les définitions de termes principaux du contrat » qui contiennent souvent des limitations indirectes de garantie ; que cette extrême dispersion des clauses définissant la portée des garanties est un obstacle considérable à la compréhension de dispositions contractuelles par l’assuré-consommateur ; (…) Considérant que, malgré les efforts accomplis récemment par les assureurs pour améliorer la définition des expressions employées dans les « conditions générales » des polices d’assurance, il arrive que certaines soient encore insuffisamment précises ou intelligibles ; que cet inconvénient est surtout sensible s’agissant de termes assez spécifiques à la langue de l’assurance, tels que ceux de « dommage immatériel », « immatériel consécutif », « valeur d’usage », « valeur de remplacement », « valeur à neuf », « vétusté » ; qu’il est donc nécessaire d’entreprendre, par concertation entre représentants des assureurs et des assurés, un effort de clarification et de normalisation de la terminologie utilisée».

On observe que si de nombreux contrats limitent en fonction du taux de vétusté du bâtiment, l’indemnité à verser immédiatement aux assurés à la valeur vénale, ils ne définissent quasiment jamais comment s’évalue la vétusté ni la valeur vénale si ce n’est de manière artificielle.

B/ Le caractère artificiel de l’indemnisation

Chaque assuré peut raisonnablement penser que la prime qu’il paye lui offre la faculté de réparer son bien et de le conserver en cas de sinistre. Le plafonnement à la valeur vénale de l’indemnisation, constitue un marché de dupe, a fortiori dans son mode de calcul.

Il est manifeste que cette valeur est totalement théorique, car il n’existe pas de marché des bâtiments d’occasion permettant de comparer et vérifier cette évaluation. Surtout cette somme ne correspond pas au coût de réparation du bâtiment dont elle est très éloignée et donc ne pourra jamais permettre la réparation du bâtiment.

Voilà comment l’ouvrage du jurisclasseur présente la question :

(JurisClasseur Civil Code > Art. 1382 à 1386 > Fasc. 203 : RÉGIME DE LA RÉPARATION. – Modalités de la réparation. – Règles communes aux responsabilités délictuelle et contractuelle. – Évaluation du préjudice : dommages aux biens > I. – Évaluation des dommages aux biens > A. – Méthodes d’évaluation des dommages aux biens > 1° Diversité des méthodes et difficultés d’évaluation)

10. – Valeur marchande – La détermination d’une « valeur marchande » devrait supposer, a priori, l’existence d’un marché où se rencontrent offres et demandes en quantité suffisante pour que se forme un prix moyen à un moment donné. Cette valeur sert tout naturellement de base à l’indemnisation de la destruction ou de la détérioration de biens normalement destinés à la vente (Cass. com., 11 juill. 1983 : Juris-Data n° 1983-701649 : JCP G 1983, IV, 308 ; Bull. civ. 1983, IV, n° 216). La valeur marchande résulte également de transactions entre marchands. Mais elle est alors trop souvent déterminée en fonction d’usages ou barèmes professionnels qui n’ont de signification qu’au sein de la profession considérée et ne sauraient être opposés au responsable étranger à cette profession.

11. – Valeur vénale – Notion plus large et plus fréquemment employée que la précédente est la « valeur vénale ». Elle correspond au prix fictif auquel aurait pu être négociée la vente du bien en cause au moment du dommage. La difficulté est double :
– l’absence d’un marché « significatif » du bien à la date de référence conduit inévitablement à une estimation artificielle ;
– la victime, par hypothèse, n’était pas en position de vendeur à cette date. Le bien avait pour elle une valeur « d’usage » toute différente, car liée à l’utilisation effective et aux potentialités d’utilisation du bien.

L’auteur met en évidence le caractère artificiel de la valeur vénale et le fait qu’elle ne peut constituer une valeur de remplacement de l’objet.

C/ Le mode de calcul de la prime

En matière de garantie et de tarification, il existe une convention commune à tous les assureurs, qui détermine les garanties de base, et les montants à garantir sur le fondement desquels, la prime est calculée par l’assureur. En matière de bâtiment : (LAMY ASSURANCES 2011 n°1617)

1617 Bâtiments a) Objet de la garantie L’article 4, paragraphe 1er, des Conventions spéciales incendie précise que la garantie s’applique aux bâtiments à l’exclusion du terrain, ainsi qu’à tous les aménagements qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou détériorer la construction, suivant en cela les dispositions de l’article 525 du Code civil. Doivent également être compris les aménagements mobiliers ou immobiliers (chauffage, climatisation, revêtements de sol, mur ou plafond par exemple) exécutés ou non aux frais du propriétaire et devenus la propriété du bailleur sauf, bien entendu, convention contraire…

b) Valeurs à garantir
Il est précisé à l’article 8, paragraphes 1 er et 4, des Conventions spéciales incendie que les bâtiments sont estimés d’après leur valeur au prix de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite, honoraires d’architectes compris. A noter que dans certains cas particuliers, on peut envisager, en accord avec l’assureur, de garantir un immeuble sur la base d’une valeur vénale ou valeur économique. Il s’agira toutefois d’une exception, dans la mesure où notamment les sinistres partiels ne pourraient donner lieu qu’à une indemnisation imparfaite.

De manière plus précise encore en matière de contrat multirisque habitation, l’assureur forfaitise le mode de calcul, soit en fonction du nombre de pièces déclarées par l’assuré, soit sur la base d’un plafond de garantie, sans se préoccuper de savoir si la vétuste est importante ou non.

Mais au regard du plafonnement de l’indemnité à la valeur vénale du bâtiment, il apparait immédiatement que l’assureur fait un profit totalement injustifié.

Autrement exprimé, la prime est calculée à partir de la valeur du bien vétusté déduite, et l’assuré paye la prime correspondante, pourtant au moment de l’indemnisation celle-ci est plafonnée à la valeur vénale qui est systématiquement bien plus faible que la valeur de reconstruction même après déduction de la vétusté. L’exemple ci-dessus en fait la parfaite démonstration.

Ainsi la prime est calculée sur la valeur de réparation du bâtiment vétusté déduite et l’indemnité est en revanche calculée sur la valeur vénale, bien inférieure.

Le droit des assurances est fondé sur le principe de proportionnalité de la prime au risque, lequel est donc bafoué par la pratique de l’indemnisation en valeur vénale grâce auquel l’assureur fait donc manifestement un profit totalement injustifié.

Il serait intéressant de disposer de statistiques sur le nombre d’assurés qui réalisent les travaux de réparation quand la valeur vénale est par exemple inférieure de moitié ou plus de la valeur vétusté déduite.

On connaitrait alors l’importance des profits générés par cette règle depuis son introduction dans les contrats il y a une vingtaine d’années.