Qui est propriétaire des aménagements ?

Il est temps de faire un petit point sur la situation en matière de clause d’accession.

Dans la plupart des baux, une clause prévoit que les aménagements réalisés par le locataire deviennent en fin de bail la propriété du bailleur. Si la clause n’apporte pas plus de précision sur la date et les circonstances de cette accession, en cas de sinistre un débat peut s’instaurer sur le moment où l’accession se réalise et donc sur le destinataire des indemnités d’assurances relatives aux aménagements et travaux réalisés par le locataire.

La jurisprudence de ces dernières années a sérieusement évolué et mérite d’être rappelée.

Traditionnellement la cour de cassation considérait en cas de renouvellement, qu’en présence d’un nouveau bail, tous les aménagements réalisé antérieurement devenaient la propriété du bailleur au moment de ce renouvellement. (cass 3ème civ 26 nov 1985).

Pourtant un arrêt du 19 avril 1989 puis un autre du 4 avril 2002 et enfin un arrêt du 20 avril 2005 ont permis de conclure que le preneur restait propriétaire de ses aménagements jusqu’à son départ effectif indépendamment des éventuels renouvellements.

« …le bail cédé à la Caisse d’Epargne le 1er septembre 1978, et constamment renouvelé par périodes de douze années depuis le 1er novembre 1982, comportait une clause selon laquelle « le preneur s’engage à laisser, en fin de bail, tous les améliorations, aménagements et embellissements à la propriété, sans indemnité » et ayant retenu, interprétant souverainement le sens de cette clause, que les embellissements détruits par l’incendie avaient seulement vocation à devenir la propriété du bailleur en fin de bail, la cour d’appel en a exactement déduit que le bailleur, qui avait signifié le 3 décembre 1999 à la locataire la résiliation du bail pour perte totale de la chose louée, ne pouvait prétendre à l’indemnisation de biens qui n’existaient plus au jour de cette résiliation et qui, au jour du sinistre, appartenaient au preneur « 

Jusqu’à ce qu’un dernier arrêt du 27 septembre 2006, revienne sur cette jurisprudence et déclare qu’en cas de renouvellement, le nouveau bail a eu pour effet, d’épuiser les effets du précédent et donc de transmettre la propriété de tous les aménagements réalisés par le locataire au bailleur.

A la suite de ces différents arrêts on pouvait considérer la situation enfin stabilisée. (Toujours sous réserve des modalités prévues par le contrat de bail)

En cas de renouvellement du bail, tous les aménagements réalisés par le preneur sont devenus la propriété du bailleur au jour du renouvellement. En cas de sinistre tous les aménagements réalisés en cours de bail ou depuis le dernier renouvellement restent la propriété du locataire.

Pourtant un nouvel arrêt du 4 avril 2007 est intervenu qui a encore remis en question la solution apparemment acquise.

« Mais attendu qu’ayant relevé que le bail, résilié amiablement le 12 octobre 2001, comportait une clause d’accession selon laquelle les travaux de transformation ou d’amélioration faits par le preneur ne donneront lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité et que le preneur ne pourra en fin de jouissance reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé au bien loué à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement si ces éléments ou matériaux ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont rattachés, la cour d’appel en a exactement déduit que M. Sa…, devenu en application de cette clause propriétaire des constructions et ouvrages réalisés par la société Se…, était titulaire d’une action directe contre l’assureur et qu’il avait qualité pour recevoir l’indemnité correspondant aux désordres affectant l’ouvrage réalisé par la société So…« 

Dans cette affaire les désordres avaient été provoqués par une entreprise, ouvrant à action en responsabilité contre elle et son assureur, préalablement à la résiliation amiable du bail, de sorte que par application de l’arrêt de 2005, les indemnités étaient destinées au locataire. Pourtant la cour de cassation déclare le contraire.

Voilà ce qu’en dit le Pr Groutel:

La cour d’appel et la troisième chambre civile ont considéré que le droit à l’indemnité d’assurance n’avait encore, durant la fin du bail, qu’un caractère virtuel (on pourrait dire un « droit flottant » !) qui lui permettait de suivre la chose endommagée pour se concrétiser au moment de l’acquisition de la propriété par le bailleur. On est en pleine hérésie.

Manifestement la jurisprudence n’est pas encore parfaitement fixée. Attendons la suite…