Le sinistre et la résiliation du bail

Selon l’article 1722 du code civil, si en cours de bail, si la chose louée est détruite en totalité, par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans aucune indemnité. Si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut solliciter une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Cet article comporte en réalité 2 règles.

– La première est relative à l’étendue des dommages, qui selon leur importance emportera ou non la résiliation du bail, indépendamment de toute question d’origine et de responsabilité. Il s’agit d’une application particulière du principe selon lequel le contrat portant sur une chose est résilié par la disparition de son objet.

Ainsi peu importe le motif de la destruction, et les éventuelles responsabilités, le juge n’a qu’à apprécier l’importance des destructions pour constater la résiliation du bail.

– La seconde est relative aux obligations éventuelles découlant de la destruction, encore une fois par application d’un principe générale au cas particulier du bail. Si la destruction a pour origine un cas fortuit, au sens du cas de force majeure, alors la résiliation du bail n’emportera aucune obligation de réparation des préjudices pour l’un ou l’autre des contractants.

Ainsi la responsabilité éventuelle du locataire ou du bailleur dans l’incendie n’a pas d’influence sur le sort du bail, relevant d’un simple constat de l’étendue des dommages, mais se résout en dommages-intérêts :

– Le locataire ne peut pas contraindre le propriétaire à reconstruire ou réparer l’immeuble. Il ne peut pas non plus offrir de reconstruire lui-même. (Cass 1ère civ 6 fev. 1963 Bull civ I N°84).
– Si le bailleur est tenu d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle. (Cass.1ère civ. 15 nov.2005 N° 04-17.470)

Cet arrêt exprime bien la prééminence des dispositions particulières de l’article 1722 sur les dispositions générales relatives à l’entretien des lieux et ce, que la destruction soit totale ou partielle.

Si, en cas de destruction partielle, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une réduction de loyer, il ne peut ainsi en aucune façon contraindre le bailleur à reconstruire, même si ce dernier a perçu des indemnités d’assurance :

« Lorsque en cas de perte partielle, le locataire opte pour la continuation du bail avec réduction de loyers, il ne peut exiger du propriétaire la réfection de la partie détruite…Il en est ainsi alors même que le bailleur a droit à une indemnité et le preneur ne peut pas exiger que le montant de l’indemnité… d’assurance soit employée à la réfection de la partie détruite.. » (Cass. 3e civ., 20 janv. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 15. – CA Bordeaux, 8 mars 1899 : Gaz. Pal. 1899, 1, jurispr. p. 562).

La distinction entre la destruction totale et partielle est déterminée par l’ampleur des dégâts. La première est établie lorsque la poursuite de l’activité du preneur est devenue impossible, et la seconde lorsque l’exploitation est amputée mais pas au point d’être interrompue.

Un arrêt a jugé que la remise en état des lieux par le locataire à ses frais n’a pas d’incidence sur son droit à diminution du prix du loyer et n’empêche pas de considérer qu’il y a eu perte partielle de la chose.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse une décision qui avait estimé que les locaux ne pouvaient être considérés comme partiellement détruits du fait de travaux de remise en état effectués par le preneur (Cass. 3e civ., 11 juill. 1990 : Juris-Data n° 1990-702185 ; Loyers et copr. 1990, comm. n° 384) :

8 Commentaires

  1. Bonjour
    Le 11/12/2020,les murs de ma cuisine ont pris feu.Les pompiers ont constaté qu’il y avait eu un ancien caché. Après maintes démarches, nous sommes toujours en attente de la visite d’expert EDF! Des mois de travaux m’a t on dit
    J’ai suspendu le paiement des loyers. Plus d’eau chaude ni électricité. Suis je dans mon droit? Dois je dois je payer les loyers suspendus dès que les travaux seront effectués ?
    Remerciement

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    • Vous pouvez suspendre le paiement des loyers à la condition d’y être autorisé par le juge. IL faut saisir un tribunal pour évoquer vos difficultés.jcr

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  2. Bonjour,

    Mes parents louent un logement à un couple. Pendant les fêtes de Noël, le logement s’est retrouvé rempli de fumée noire, dont on ne connait pas encore les circonstances. Accusation des locataires qu’un convecteur a créé cet incident, alors que ce n’est pas le cas…
    Ceci n’est pas le sujet de mon interrogation.
    Le logement est tout à fait habitable et aucune destruction n’est à déplorer.
    Les locataires ont un bail qui coure jusqu’à fin Février et mes parents viennent de recevoir la lettre de demande de résiliation (25/01/2021).
    Dans celle-ci, les locataires actent que leur fin de bail est le 1er Février, alors qui suivant la loi et ce que vous écrivez dans votre article, ceux-ci doivent 1 mois de préavis (sachant que le logement est habitable, pas de destruction totale ou partielle, un petit nettoyage seulement).
    En espérant que mon explication soit assez claire.
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    Cordialement

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    • Soit le logement est habitable et vous avez raison, soit il ne l’est pas et les locataires peuvent invoquer l’article 1722 du code civil. C’est un expert qui dira si le logement reste ou non habitable, et pas le modeste avocat que je suis. jcr

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  3. Bonjour,

    Actuellement locataire, je suis victime d’un dégât des eaux depuis le 14/01 (fuite au plafond provenant du chauffage au sol de mon voisin du dessus d’après le plombier mandaté par le syndic le 22/01).

    Je communique en toute transparence le suivi de ce dégât des eaux à mon bailleur, mon assurance et au syndic depuis le début.

    Cependant, je compte déposer ma résiliation de location prochainement.
    Est-ce que ce dégât des eaux peut m’en empêcher ? Est-ce que les dégâts matériels imputés à ce dégât des eaux peuvent être retenus en ma défaveur lors de l’état des lieux de sortie ?

    Je vous remercie par avance de votre retour.

    Bien cordialement

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    • Le dégat des eaux ne joue en rien dans la résiliation de votre bail. Faites bien les choses en totale transparence, garder les éléments de preuve du dommage, et de vos déclarations à l’assureur, au bailleur et au syndic, vous n’avez rien à craindre. jcr

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  4. Bonjour mon garçon et mas belle-fille on u un feu de combustion au niveau de la chaudière a bois (a cause de mon garçon qui a enlevé des cendre qu qu’il croyait froid)qui ses passer dans la nuit du nouvel an, l expert en assurance est passé et vu qu il ny a plus de chauffage et qu il faut au moins 4mois de travaux il a demandé de faire une résiliation de bail je voulais savoir comment il doit faire il on déménage se week-end car ayant plus de chauffage depuis le 1 l humidité s installent on a préféré tout enlever s sachant qui non toujours pas retrouvé de bien et qu l expert et passé le mercredi 13 la propriétaire dis qu’il faut un préavis de 3mois hors il ne peuvent pas y habiter il faut qu’il fasse un courrier en expliquant pourquoi il font une résiliation de bail en envoyant en recommandé avec accusé de réception si vous pouvez me conseiller merci bonne journée

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    • La résiliation du bail par application de l’article 1722 n’a rien à voir avec les autres règles de résiliation. Il n’y aucun délai ni aucune forme à respecter, il suffit de constater la destruction du bien rendant la poursuite du bail impossible. Ecrivez le, cela suffira. jcr

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