Le sinistre et la résiliation du bail

Selon l’article 1722 du code civil, si en cours de bail, si la chose louée est détruite en totalité, par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans aucune indemnité. Si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut solliciter une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Cet article comporte en réalité 2 règles.

– La première est relative à l’étendue des dommages, qui selon leur importance emportera ou non la résiliation du bail, indépendamment de toute question d’origine et de responsabilité. Il s’agit d’une application particulière du principe selon lequel le contrat portant sur une chose est résilié par la disparition de son objet.

Ainsi peu importe le motif de la destruction, et les éventuelles responsabilités, le juge n’a qu’à apprécier l’importance des destructions pour constater la résiliation du bail.

– La seconde est relative aux obligations éventuelles découlant de la destruction, encore une fois par application d’un principe générale au cas particulier du bail. Si la destruction a pour origine un cas fortuit, au sens du cas de force majeure, alors la résiliation du bail n’emportera aucune obligation de réparation des préjudices pour l’un ou l’autre des contractants.

Ainsi la responsabilité éventuelle du locataire ou du bailleur dans l’incendie n’a pas d’influence sur le sort du bail, relevant d’un simple constat de l’étendue des dommages, mais se résout en dommages-intérêts :

– Le locataire ne peut pas contraindre le propriétaire à reconstruire ou réparer l’immeuble. Il ne peut pas non plus offrir de reconstruire lui-même. (Cass 1ère civ 6 fev. 1963 Bull civ I N°84).
– Si le bailleur est tenu d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle. (Cass.1ère civ. 15 nov.2005 N° 04-17.470)

Cet arrêt exprime bien la prééminence des dispositions particulières de l’article 1722 sur les dispositions générales relatives à l’entretien des lieux et ce, que la destruction soit totale ou partielle.

Si, en cas de destruction partielle, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une réduction de loyer, il ne peut ainsi en aucune façon contraindre le bailleur à reconstruire, même si ce dernier a perçu des indemnités d’assurance :

« Lorsque en cas de perte partielle, le locataire opte pour la continuation du bail avec réduction de loyers, il ne peut exiger du propriétaire la réfection de la partie détruite…Il en est ainsi alors même que le bailleur a droit à une indemnité et le preneur ne peut pas exiger que le montant de l’indemnité… d’assurance soit employée à la réfection de la partie détruite.. » (Cass. 3e civ., 20 janv. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 15. – CA Bordeaux, 8 mars 1899 : Gaz. Pal. 1899, 1, jurispr. p. 562).

La distinction entre la destruction totale et partielle est déterminée par l’ampleur des dégâts. La première est établie lorsque la poursuite de l’activité du preneur est devenue impossible, et la seconde lorsque l’exploitation est amputée mais pas au point d’être interrompue.

Un arrêt a jugé que la remise en état des lieux par le locataire à ses frais n’a pas d’incidence sur son droit à diminution du prix du loyer et n’empêche pas de considérer qu’il y a eu perte partielle de la chose.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse une décision qui avait estimé que les locaux ne pouvaient être considérés comme partiellement détruits du fait de travaux de remise en état effectués par le preneur (Cass. 3e civ., 11 juill. 1990 : Juris-Data n° 1990-702185 ; Loyers et copr. 1990, comm. n° 384) :

101 Commentaires

  1. Bonjour,

    J’ai subi un dégât des eaux le 21 juin dernier.

    La fuite sur la gouttière n’est pas réparer et ne sera pas faite dans l’immédiat, ainsi au prochain épisode de pluie il y aura de nouveau de l’eau dans mon logement.
    Un expert est passer et à juger que l’appartement était habitable, cependant il reste un fort taux d’humidité, un morceau du plafond est tombé et des traces de moisissures sont entrait d’apparaitre sur le plafond et certains murs.

    Je souhaite résilier mon bail sans aucun préavis mais le propriétaire et l’agence location me forcent a effectuer un mois de préavis.

    Pouvez vous me dire si j’ai un recourt possible ?

    Je vous remercie d’avance

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    • Seul un expert peut dire si votre logement est habitable ou non, s’il ne l’est pas le bail est résilié depuis le 21 juin et vous n’avez aucun délai à respecter, soit il l’est et votre bail n’est pas résilié, vous pouvez seulement réclamer une réduction du loyer hauteur de votre trouble de jouissance. jcr

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  2. Bonjour, suite à un orage de grêles, mon logement est inhabitable. Je compte résilier le bail suivant l article 1722 mais j’ai besoin d’une confirmation? La date de résiliation en cas de sinistre majeur empêchant la location du bien est bien celle de la date du sinistre lui même, même si je ne romps le bail que maintenant, soit 20 jours après?
    J ai payé le mois de juin et le sinistre a eu lieu le 20 juin, le propriétaire doit il me rembourser les 10 jours non occupés?

    Merci pour votre réponse

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    • Si le bail est résilié c’est à la date du sinistre, tout loyer payé au-delà doit être remboursé, ainsi que le dépot de garantie. jcr

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  3. Bonjour,
    Suite à un important orage de grêle, la toiture du local abritant mon commerce a été intégralement détruite entrainant la destruction totale de mon matériel entreposé ainsi que la destruction de la partie magasin/bureau.Les plafonds s’effondrent et l’eau s’est infiltrée provoquant, à certains endroits de la moisissure.
    Mon activité est de vendre du matériel médical aux particuliers et aux professionnels.
    Je suis locataire soumis au un bail commercial.
    Mon activité est impossible à reprendre dans ce local tant que tous les travaux intérieurs et extérieurs ne sont pas réalisés.
    Dois-je continuer à régler les loyers ?
    Est-il possible de prétendre à la résiliation du bail par application de l’article 1722 ?
    Je vous remercie sincèrement pour votre retour et votre aide,
    Cordialement

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    • Réponse très difficile, vous devez consulter un spécialiste pour analyser le détail de votre situation. jcr

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  4. Je suis locataire et j ai subi une pluie de grêlons qui a fait de nombreux dégâts et rendu l occupation du logement impossible.
    Mon propriétaire a t il le droit de rompre mon bail en prétextant que la durée des travaux vont être longs ?

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    • Problème très complexe, mais il est possible que le propriétaire invoque l’article 1722 du code civil0. Consultez un avocat. jcr

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  5. Bonjour, je suis bailleur, suite a un sinistre sécheresse avec des fissures a l’intérieur de l’habitation , j’ai baissé le montant du loyer, vu la circonstance des dégâts , et l’importance des travaux , les locataires ne pourront plus occuper le logement . quels droits pour résilier le contrat en cous de bail et d’être libre définitivement de ma maison . Merci pour la réponse avant toute intervention .

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    • Difficile de répondre car l’article 1722 qui prononce la résiliation du bail de plein droit comporte des limites et des nuances qu’il n’est pas possible d’exposer ici. Consultez. jcr

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  6. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour cet article.

    Je suis propriétaire d’un appartement, ma locataire a subit un dégât des eaux de l’appartement du dessus.
    Le 15 janvier, elle a été relogée par son assurance après visite de l’expert, car une partie du plafond de la cuisine menaçait de s’effondrer et devait être étayé ou déposé avant réparation.

    Ayant quitté l’appartement et voyant que les travaux seraient longs avant de pouvoir y revenir, elle m’a envoyé une résiliation de bail le 20 janvier en m’informant que le départ serait effectif le 30 février. Elle ne m’a pas payé le mois de février, car elle n’était pas dans l’appartement et je pensais que l’assurance couvrirait cette perte.

    Elle me réclame désormais la moitié du mois de janvier qu’elle a payé, car qu’elle était relogé et n’était plus dans l’appartement.

    Concernant les pertes de loyers que j’ai subies, l’expert de mon assurance a calculé l’indemnisation à partir de la date à laquelle elle a quitté les lieux, soit le 30 février.

    Aurait-elle dû me payer le mois de février et ne pas me réclamer la moitié du mois où a été relogé ?

    Merci pour votre réponse, j’ai essayé de faire simple…

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    • Vous vous battez avec votre locataire alors que le voisin à l’origine du sinistre est responsable et doit réparer les dommages et vous indemniser de toutes vos pertes. Dans vos rapports avec votre locataire imopossible de vous répondre sans en savoir plus. jcr

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  7. Bonjour,
    J’habite un appartement qui subit un dégât des eaux après l’autre depuis mon installation. Toujours sur le compte de la copro, jamais de mon fait. Le dernier est toujours en cours, le syndic ne me fournit pas les documents demandés par mon assureur afin d’évaluer les dégats ni la prise en charge. Au moment de la résiliation du bail, puis je laisser l’appartement en l’état si mon assurance ne peut se prononcer? La réparation reste à ma charge? Ou l’assurance du propiétaire doit-elle intervenir? Merci beaucoup pour votre temps.

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    • Trop compliqué, faites analyser votre dossier par un professionnel. jcr

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    • Bonjour,
      J’ai subit un degats suite a un defaut de la batterie de secours de la pompe qui pompe l’eau de pluie qui passs par le drain situé a dans ld bas de mes escaliers extérieur face a ma porte d’entré. L’eau est rentre dans tout le logement et a commenter jusqu’a 15 cm de hauteur. L’assureure de mon proprioetaire a demande a ce que l’on vide le plus rapidement possible se qui a ete fait. Cependant, l’assureur aurais commis un erreur puisque selon l’expert en sinistre le logement serait habitable mais les travaux commencerais seulement en novembre et le degat est arriver a la fin mai. Mon proprietaire refuse la resiliation du bail puisqu’il ne peut pas relouer tant que les travaux son pas fait….. donc , j’ai du payer des frais de demenagement , d’entreposage et ainsi qu’un louer dans le quel je ne peut pas habiter. Quel sont mes recours . Merci a l’avancs

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      • Histoire compliquée. Le responsable de la défaillance de la pompe devra réparer les dommages des autres. Vous avez aussi un assureur, sollicitez le. jcr

        Répondre
  8. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un chalet loué à une personne seule qui accidentellement à mis feu à ce logement qui à été détruit en totalité.
    Après échanges entre assurances, le locataire à reconnu sa faute et son assurance à pris en charge les travaux.
    A ce jour, le locataire me réclame la caution d’après l’article 1722.
    Ne s’agissant pas d’un cas fortuit, suis-je obligé de lui rendre son dépôt de garantie ?
    Merci pour vos réponses.
    Sincères salutations.

    Répondre
    • Problème très complexe. Si vous avez été intégralement indemnisé des dommages et de vos pertes de loyers vous devez restituer le dépot de garantie. En revanche si une partie de vos préjudices n’a pas été correctement indemnisé vous pouvez vous retourner contre le locataire et prélever sur le dépot de garantie. jcr

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  9. Bonjour,

    L’appartement que je loue depuis 10 ans a subi un incendie il y a un mois, plafond de salon et cuisine detruits. Mon assurance m a indiqué que suite à destruction partielle, je pouvais resilier le bail immediatement ou choisir de reintegrer le logement suite aux travaux. Elle a accepté de payer un relogement le temps des travaux. J envisage de reintegrer le logement à la fin des travaux, en tous cas tant que je n ai pas trouvé d alternative.. Le proprietaire souhaite recuperer le logement à la suite des travaux et invoque l article 1722 pour resilier le bail pour cause de destruction totale. Je continue à payer mon loyer comme convenu avec l assurance. A t il le droit de procéder ainsi ? Merci de votre bonne intention avec cet espace web.

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    • Impossible de répondre sans en savoir plus sur l’importance des dommages et sur l’origine de l’incendie. jcr

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  10. Bonjour,
    L’immeuble dans lequel se trouve mon appartement a subi des dégâts (un mur porteur a cédé au rez de chaussé) suite à une fuite d’eau sur la canalisation principale de l’immeuble. L’immeuble est inaccessible depuis début Janvier 2022, ayant retrouvé un appartement, j’ai souhaité résilier le bail début avril de l’ancien appartement qui est encore inaccessible à ce jour. Cependant, mon propriétaire a accepté mais m’a dit qu’il garderai ma caution car je lui doit un mois de préavis.
    Du coup, je me demandais si le mois de préavis commence à partir de la date à laquelle j’ai résilier le bail (début avril, même si l’appartement est encore inaccessible) ou est-ce que ça commence seulement à partir du moment ou je vais pouvoir avoir de nouveau accès à mon appartement ?
    Si la première option est possible est ce que mon proprio à la droit de garder ma caution en entière alors que je n’ai toujours pas accès à l’appartement pour récupérer mes affaires ? Je comptais seulement lui payer une semaine pour déménager une fois que l’immeuble serait de nouveau accessible.
    Je n’ai rien trouvé comme réponse à mes questions sur internet.
    Merci pour vos conseils, bonne journée

    Répondre
    • Réponse très complexe. Si le bien est inhabitable depuis le sinistre le bail est résilié depuis cette date avec toutes conséquences y attachées. Sinon la réponse ne peut être donnée qu’après examen approfondi du dossier. jcr

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  11. Bonjour, l’appartement t1 RDC de mon papa âgé et handicapé (sous oxygène) a subi un dégât des eaux le 17/03/22 provenant de l’appartement situer au 2eme étage (fuite tuyau cuivre sous le bac de douche sous dalle béton).La chambre le plafond s’est effondré. L’assurance, le propriétaire, l’intervention des pompiers, le maire, l’insalubrité et expert assurance ont pu constater l’étendu des dégâts et la chambre n »est plus du tout habitable le logement étant petit et papa malade difficile a relogé par l’assurance vie à la maison. Au vu de l’état j’ai envoyer recommande en demandant réduction de loyer (refuser du propriétaire) j’ai donc demander résiliation du bail a la date du sinistre par recommandé art 1722, le propriétaire accepte la résiliation mais à la date de réception du recommandé. Que faire? en sachant que le logement est vide puisque inhabitable. merci

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    • La loi est de votre coté, le bail est résilié de plein droit à la date du sinistre et non à celle de la date de la lettre de résiliation. Bon courage. jcr

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  12. Bonjour. Suite a un incendie au 4e et 5e etage. Le locataire a du quitter le logement pour une duree indeterminee. Seule la porte a ete fracturee par la police. Il est au 3e qui n a pas ete endommage. Son assurance ne le dedommage que sur 5 nuits d hotel. Il n a pas l intention de partir. Doit il regler son loyer.
    Merci

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    • oui les dommages sont mineurs, cela ne le dispense pas de l’obligation de payer le loyer. jcr

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  13. Bonjour,

    Un sinistre (explosion) chez un voisin dans le dernier étage de l’immeuble a rendu l’ensemble de notre immeuble inhabitable (par arrêté de la mairie) et nécessite des travaux que l’on estime dura 2 ans.

    Mon bien au premier étage a subi de petits dommages mais n’est plus habitable car l’immeuble entier est évacué et condamné par la mairie.

    La mairie exige que je reloge mon locataire (par le Code de Construction et d’habitation 521-2 et 521-3), or ce dernier refuse systématiquement mes propositions de relogement en pensant qu’il serait attribué un logement social. En attendant la mairie m’envoye les factures d’hôtel où mon locataire est hébergé et la note augment jour par jour.

    Je ne suis pas responsable du sinistre chez le voisin et suis privé moi même de mon bien. L’article 1722 du Code civil stipule que lorsqu’un bien est détruit par cas fortuit, le propriétaire n’a pas d’obligation d’endommager le locataire. Quid de mon cas ? Je suis victime collatérale du sinistre, mon bien n’est pas détruit mais suis privé de son accès et son usage. Suis je tenu de reloger mon locataire ?

    Je vous remercie par avance de votre aide.

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    • Question complexe. Si le sinistre a rendu les lieux inhabitable, le bail a été résilié de plein droit à la date du sinistre par application de l’article 1722 du code civil. Vous n’avez par conséquent aucune obligation de relogement de vos locataire. Toutefois la question peut-être débattue. Consultez un professionnel. jcr

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    • Bonjour

      Faites appel à un expert d’assuré pour vous accompagner le plus efficacement dans la gestion de votre sinistre.

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  14. Bonjour, j’ai signé mon état de sorti avec le bailleur le 16 mai en indiquant aucune anomalie sur papier.
    Le problème c’est qu’il revient maintenant (25 mai) pour m’imposer un devis pour des peintures à refaire.
    Je précise que c’est un appartement ou nous habitons à 5 avec chacun un bail différent, et qu’il m’impose les peinture sur les parties communes sachant que deux personnes qui sont parti il y a un peu plus de 6mois il ne leur a rien fait payé et les traces étaient deja présente.
    A t’il le droit une fois l’état des lieux de sorti signé ?

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    • Ce site intervient en droit des assurances, et pas en droit du bail d’habitation. jcr

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  15. Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’un appartement loué à un particulier qui a subi un dégât des eaux de sa responsabilité. Dans le même temps il a pris congé de cet appartement dans les règles et va le libérer avant la fin des travaux pris en charge par son assurance. Nous ne pourrons le relouer de suite. Qui prendra en charge l’indemnisation des loyers perdus durant les travaux.
    Merci.

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    • Si le locataire est responsable du sinistre il vous doit l’indemnisation de tous les préjudices y compris les pertes de loyers. Son assureur devrait payer. jcr

      Répondre
  16. Bonjour,
    Suite à une infiltration d’eau, le plafond de ma cuisine s’est effondrée, deux jours plus tard, un incendie rendant la maison que je louais inhabitable. Le propriétaire à résilié le bail, l’expertise à conclu : que les dégâts occasionnés était dû à une mauvaise installation du bailleur . Deux mois après, il n’a toujours pas rendu la caution. Quels sont mes recours? merci

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    • Il ne reste que les lettres recommandées et la justice si vous avez quelques années à perdre. jcr

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  17. Bonjour
    mon local commercial a été incendié. apparemment il s’agirait d’un incendie criminel mais l’enquête est en cours. il est inexploitable en l’état mais il n’y a pas de destruction à proprement parler; les travaux de remise en état ne devraient pas être très couteux. Je voudrais savoir si, malgré l’impossibilité de les utiliser, je dois quand même payer les loyers et si oui pourquoi.

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    • Compliqué, tout dépend de l’origine de l’incendie, de la mise en oeuvre des garanties d’assurance; mais en résumé si le bail n’est pas résilié vous devez payer le loyer. Il existe des garanties d’assurance qui les prennent en charge, renseignez vous. jcr

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  18. suite a un incendie ,et n’ayant pas fini le demenagement mon proprietaire a changer les serrures de ma location..je n’y ai plus accés sauf autorisation d’ouverture..as t’il le droits.une vrai contrainte au déménagement.

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    • Oui si le bail est résilié, non dans le cas contraire. jcr

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  19. Bonjour,

    Suite à un incendie la maison dont je suis propriétaire est inhabitable. Le locataire demande une suspension du contrat de bail, mais mon assureur me dit que si le bail n’est pas résilié, je ne peux être indemnisé pour la perte des loyers encourue durant la période de non-location.

    Est-ce parce que le locataire veut laisser des affaires dans la maison ?

    L’expert de mon assurance me précise que la maison étant inhabitable, le bail est résiliable de suite, invoquant l’article 1722 du Code civil. Il m’indique que je peux établir un courrier sur papier libre en deux exemplaires, et que je peux mentionner sur celui-ci que je donne priorité au locataire, à la fin des travaux de réparation de la maison pour un nouveau contrat de bail.

    Puis-je procéder ainsi ?

    Cordialement

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    • Complexe mais oui vous pouvez résilier le bail, et oui si vous le maintenez vous pouvez obtenir l’indemnisation de la perte de loyer mais l’analyse ne peut pas être développée ici. jcr

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  20. Bonjour, début septembre, j’ai été menacé de mort par mon ex compagnon. Celui-ci, qui m’a volé les clefs de chez moi, a incendié mon appartement. J’ai déposé plainte contre lui pour cela mais également par la suite pour harcèlement. A la suite de cet incendie, le ccas a mit à disposition un logement temporaire pour moi et mes enfants. Logement, qui était insalubre, mais qui au moins nous permettait de ne pas être dehors. J’avais fait une lettre recommandé pour dire que je souhaitais réintégrer mon ancien logement hlm incendié, après travaux. Je précise que celui-ci était devenu inhabitable. Cependant, au bout de 3 mois, je me suis retrouvé dans la même situation, avec les travaux qui n’avaient même pas commencés…mon experte m’avait dit que mon assurance n’avait même pas reçu le chiffrage pour commencer les travaux… n’en pouvant plus, d’être dans un logement temporaire insalubre (moisissures, manque de chauffage…), j’ai donc pris un autre logement (tout à ma charge, caution, loyer d’avance, location camion de déménagement…)et j’ai donc déménagé. Dès la signature du bail, j’ai alerté l’organisme hlm que je voulais rompre mon bail, car les travaux n’avaient pas commencés et que je ne pouvais encore attendre éternellement. Que selon l’article 1722
    , su la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit,je pouvais résilier mon bail. L’organisme hlm m’a alors renvoyé un courrier, me disant que l’article 1722 ne trouvait pas son application, car selon l’article 1733:le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit…J’avais pourtant déposer plainte contre mon ancien compagnon, et l’organisme hlm savait que je n’étais pas dans les lieux lorsqu’il ya eu l’incendie (car c’est eux qui m’ont appelés pour me dire que mon appartement était en feu).L’organisme hlm m’a donc dit qu’ils continueraient à me quittancer…Je précise, que pendant 3 mois après l’incendie je payais mon loyer ttc. Lorsque j’ai envoyé ma lettre ar, pour demander la résiliation du bail, comme par magie, ils m’ont fait un rappel sur mon compte client déduisant les charges des 3 mois de charges que j’avais payées.A l’heure actuelle la société me quittance toujours les mois de loyers, avec déduction des charges que j’avais payés. Ont ils le droit de continuer à me quittancer ? Je ne peux payer double loyer… je précise que les travaux n’ont toujours pas commencés (même si cela ne me regarde plus ayant déménagé, je pense qu’ils se sont bien foutus de moi).comment puis je faire?
    Désolé pour le très long texte mais je ne sais plus à qui m’adresser. Merci beaucoup de votre réponse.

    Répondre
    • Complexe mais vous avez raison, l’article 1722 sur la résiliation du bail n’est pas incompatible avec l’article 1733. Battez vous et invoquez la résiliation du bail.
      Si l’assureur vous poursuit, mettez en cause votre assureur, c’est à lui d’indemniser votre bailleur. jcr

      Répondre
  21. Bonjour,

    Je loue un appartement qui a subit un dégât des eaux assez important, le plafond de la salle de bain s’est écroulé une semaine seulement apres le début des dégâts. Au vu des dégats, mon locataire me demande une résiliation de bail, dois je lui rendre la totalité de sa caution? puis je me faire indemniser par les assurances pour les loyers que je ne percevrai pas dû au départ de mon locataire?
    Merci par avance.

    Répondre
    • Compliqué, tout dépend s’il ya un responsable du dégat des eaux, tout dépend du contenu de votre contrat d’assurance, prenez le temps de lire. jcr

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  22. Bonjour , je vous contact car mi Octobre , j’ai subit un incendie dans la cuisine de l’appartement que je loue .
    La suie ayant rendu l’appartement inhabitable pendant plus d’un mois et demi ; j’ai donc attendu , mais suite au passage de l’entreprise de décontamination , je me retrouve avec une partie de l’isolation de la cuisine en moins ainsi que l’impossibilité d’avoir une machine a laver ou lave vaisselle ; l’evacuation et l’arrivé d’eau ayant fondu; j’ai donc demandé une résiliation de bail mais le bailleur me le refuse sous prétexte que l’exonération du préavis peut-etre accépté en cas de manquement graves du propriétaire à ses obligations .
    Suis-je dans mon droit ou non ??

    Répondre
    • Si le logement est inhabitable, le bailleur ne peut pas contester la résiliation et doit vous restituer le depot de garantie. jcr

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  23. Bonjour,

    Je loue un appartement, situé sous des combles, qui subi régulièrement des problèmes d’humidité et de moisissures. Pourtant, plusieurs travaux ont été réalisé pour rendre le toit et le sol des combles étanches.
    Rien n’y fait. Et le locataire se plaint (ce que je comprends).
    La seule solution serait de refaire le toit, mais cela a un coût trop important pour nos finances.
    Est-il possible de résilier le bail pour motif de dégâts rendant le logement plus habitable ou même dangereux ? Car vu tous les frais que vont engendrer ces problèmes, autant ne plus louer cet appartement jusqu’à ce que nous aurons la trésorerie pour faire des gros travaux.
    Merci.

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    • C’est possible à condition de justifier de ce que l’appartement est inhabitable, et encore il faudra démontrer que vous n’êtes en rien responsable de cet état de fait ce qui me parait difficile pour un propriétaire.jcr

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  24. Bonjour, depuis un an je loue un logement et découvre que les dégâts des eaux se multiplient a chaque pluies, au-dessus du lit de ma fille et dans la chambre de mes enfants, au-dessus de mon lit, dans le salon ou il pleut carrément. Mes enfants sont allergiques aux acariens. L’agence gérant les intérêts du propriétaire des lieux, refuse de remplir la déclaration de sinistre d’assurance. Elle a fait venir un couvreur mais refuse toute responsabilité puisque le couvreur ne peut rien faire avant 2022. ainsi, de fait, je suis obligée de partir. Mais quid du préavis, de la caution, des frais de relogement? Qui assume ? Comment se défendre, et pourquoi pas entamer une procédure, tout en quittant rapidement les lieux? Merci de vos infos

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    • Vous avez certainement raison mais votre propriétaire sait que la justice est si lente que vous devrez attendre des années pour obtenir gain de cause, il en profite. Battez vous mais armez vous de patience. jcr

      Répondre
  25. bonjour, je suis en location d un apparetement a strasbourg qui a subit une fuite d eau sur le plafond. le constat a l amiable n est pas encore signe pour desacord ente l origine de la fuite entre la partie privative ou commune de la coproprite . je voudrai savoir si je peux envoyer au proprietaire une lettre de resiliation du bail

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    • Lisez l’article. Pour cela il faut que l’appartement soit inhabitable sur une durée suffisamment longue pour que vous puissiez considérer que le bien est détruit totalement. jcr

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  26. Bonjour,
    Je loue un appartement qui vient d’être inondé. Mon locataire et le voisin on fait un constat. Je viens de recevoir un recommandé de mon locataire qui veut quitter le logement vu les dégâts et l’humidité ce que je comprends. Mon logement du coup va se retrouver dans la possibilité de le louer pendant un bon moment. Que ce passe t’il pour la perte de loyer pendant plusieurs mois ? Est il possible de percevoir une indemnisation pendant ce temps.
    Merci

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    • C’est le responsable du sinistre ou son assureur qui doit vous indemniser. Si le sinistre vient de chez vous, seule la perte de loyer pendant la durée des travaux est garantie mais pas jusqu’à ce que vous retrouviez un locataire. Désolé. jr

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  27. Bonjour.
    Suite à un défaut de construction et des intempéries (infiltration d’eau),le plafond de la pièce principale de ma location s’est effondré sur environ 15m2. Du fait le logement n’est plus isolé.
    Suis je en droit de demandé une résiliation du bail a date du sinistre?
    Merci d’avance

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    • Oui si cela rend le logement inhabitable. jcr

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  28. Bonjour,
    Je suis locataire d’un studio non meublé. Une parti de la salle de bain à brulé et rendu l’appartement inhabitable pour « au moins 2 mois » selon les experts.
    Ai-je le droit de demandé un préavis de 1 mois au lieu de 3?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    • Soit le bail est résilié à la suite de l’incendie soit il ne l’est pas, dans le premier cas le bailleur doit restituer le dépot de garantie dans le second la résiliation est sans lien avec l’incendie, et le locataire doit respecter les règles de résiliation. jce

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  29. Bonjour, je suis propriétaire d’une maison et mes locataires aurait du partir au 1 mai 2021 fin de bail (fait par les huissiers)ils ont refusé de partir et sont restés dans la maison. La justice a été saisi mais il ont mit le feu à la chaudière le 19 aout 2021,elle a été détruite en totalité, les experts sont venus et me demande de réparer les dégâts car se sont des personnes âgés qui ne paient pas le loyer que doit je faire je n’ai pas l’argent nécessaire pour réparer merci de me votre réponse

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    • Je ne peux pas vous préter d’argent, mais votre assureur doit payer les dégats, tout comme celui de vos locataires, vous avez donc deux débiteurs possibles, battez vous. jcr

      Répondre
  30. Bonjour,
    J’ai une prise de courant qui a fondu à cause d’un court-circuit, et sur cette prise il y aurait pas de prise de terre.
    Les pompiers qui sont venus car il y avait de la fumée impossible de voir dans la maison, le plafond de la cuisine est tomber du a l’arrosage des pompiers maintenant la maison loué n’est plus habitable est ce que les propriétaires doit nous reloger obligatoirement ou je dois me débrouiller?
    Merci Cordialement

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    • Il n’existe aucune obligation de relogement des propriétaires, sauf hypothèses rarissimes. A vous de trouver un logement et de réclamer éventuellement l’indemnisation de votre préjudice au propriétaire, mais d’abord à votre assureur. jcr

      Répondre
  31. Bonjour,
    Ma soeur est locataire d’un appartement qui a subi un dégât des eaux suite à un orage le 19 juin dernier. Le plafond de la chambre est tombé sur son lit et il y a de nombreuses infiltrations. Depuis ce jour elle est hébergée sur le canapé de mes parents âgés et maman hémiplégique. Or elle a continué à payer ses loyers (loyer appartement + 2 places de parking non séparables de l’appartement.)
    Elle pensait que l’assurance prendrait une perte de jouissance mais elle vient d’apprendre que vu qu’elle est hébergée par mes parents elle ne touchera rien.
    L’agence à qui elle s’est adressée pour partir lui a dit qu’elle devrait 3 mois de préavis malgré la lettre de la police municipale qui a mis un arrêté de mise en sécurité et leur a signifié que si rien n’était fait au 11 septembre cela partirait en tribunal administratif.
    Qu’en est il exactement ?? Peut on s’appuyer sur l’article 1722 pour partir de suite, si oui la date de départ correspondra t’elle à la date du sinistre et sera t’elle remboursée de ses loyers (juin, juillet, aout et septembre)
    J’avoue que tout cela est très confus et qu’il est difficile de savoir exactement comment l’aider et si on fait les choses comme il le faut.
    D’avance merci pour votre aide

    Répondre
    • Oui l’article 1722 fait que votre soeur n’a rien à payer, ni préavis à respecter et qu’elle peut réclamer le remboursement de son dépot de garantie et des loyers qu’elle a payé sans contrepartie. jcr

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  32. Bonjour,

    Nous avons subi un dégât des eaux le samedi 14/09, nous sommes aujourd’hui le 23/08, puis je toujours rompre le bail sans délais de prévenance? Le logement est en cours d’assèchement mais les travaux ne seront réalisés qu’en novembre. Il n’est dégradé qu’en partie mais je n’ai pas envie de prendre le risque qu’un bout de placo tombe sur la tête des enfants et souhaite rompre le bail. Je dois dans un premier temps retrouver un logement. Jusqu’à quand puis je rompre le bail avec un préavis réduit? Si je trouve un logement pour début septembre pourrais je rompre le bail et ne pas payer le mois de septembre?

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    • Soit les dommages sont assez importants et vous pouvez invoquer l’article 1722 du code civil soit il ne le sont pas et vous devez respecter le préavis. jcr

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      • Bonjour
        J’ai loué un box dans le garage de ma résidence en été , mais dès qu’il pleut bah le box est inondé ça sort de partout puis je résilier sans préavis ?!
        Merci d’avance

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        • La résiliation sans préavis est une sanction, mais vous n’en êtes pas juge. Vous devez justifier de l’importance du trouble qui doit interdire l’usage du bien. jcr

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  33. Bonjour je suis propriétaire d’un appartement ayant subi un incendie du aux locataires fin mai de cette année
    Leur expert a fait effectuer un nettoyage et une désinfection moins de 15 jours après mais les locataires ne sont jamais revenues y habiter et ne sont pas présentées au rendez vous fixé par le collège des différents experts et depuis aucune nouvelles.
    Et maintenant elles me présentent un préavis de 1 mois……
    Ont elles le droit sachant que l’appartement est habitable d’après leur expert ?
    Cordialement

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    • L’incendie ne peut pas avoir eu d’influence sur la durée du préavis. Soit l’incendie a provoqué la résiliation du bail et le locataire ne doit rien, soit le bail s’est poursuivi et chacun doit respecter les règles du bail, y compris la durée du préavis. jcr

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  34. Bonjour, suite à un sinistre nous sommes avons du résilier le bail (en résumé : incapacité à utiliser la salle de bain), est-il obligatoire de faire un état des lieux à la sortie du logement ?
    Merci de votre réponse.

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    • Il s’agit d’un problème de bail, et non d’assurance, mais apparemment non. jcr

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  35. Bonjour, j’avais un logement loué par un particulier, lors d’une tempête un arbre est tombé et à explosé le mur de l’habitation.Celui ci n’est plus habitable encore actuellement.Nous avons été relogé par la mairie qui par la suite nous a trouvé un autre logement.Notre ancien propriétaire refuse de nous rendre le dépôt de garantie.En at-il le droit ?

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    • Non il doit vous le restituer. jcr

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  36. Bonjour,
    Depuis janvier 2021 (donc 6 mois), une fuite venant du toit impacte mon cellier ce qui le rend inutilisable car dès lors qu’il pleut le sol est totalement inondé donc on ne peut rien poser par terre etc… Nous ne sommes pas les seuls locataires impactés par ce dommage. Notre gestionnaire et le syndic sont sur le dossier il y a eu 2 expertises déjà mais le dossier n’est pas clôturé. Puis-je demander à mon gestionnaire une réduction du loyer en invoquant l’article 1722 ?
    Merci par avance pour vos réponses,
    Belle journée,

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    • Oui mais pas sur le fondement de l’article 1722, plutot sur l’article 1719 du code civil. jcr

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  37. bonjour, apres un incendie dans un garage d une maison que je loue ma locataire a rompu le bail le 17 decembre 2020 . ma locataire ne m a pas rendue les cles de la maison et laissent entreposer ces meubles alors qu elle habite a une autre adresse.je lui ais laisse 6 mois et toujours pas de cles rendue et ni de sortie des lieux que faire merci d avance

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    • Si vous avez quelques années à perdre, saisissez la justice, sinon harcelez voter locataire vous parviendrez peut-être à obtenir quelque chose. jcr

      Répondre
  38. Bonsoir,

    Je suis locataire d’un pavillon depuis 15 jours. La semaine dernière, nous avons subi un incendie. En effet, nous avons mis une casserole d’huile à chauffer et elle s’est mise à prendre feu au bout de 10 minutes (nous ne savons toujours pas pourquoi). De ce fait, les placard de la cuisine ainsi que plusieurs de nos meubles ont été endommagés. La cuisine étant situé en plein milieu de la pièce à vivre, il nous ait impossible de continuer à vivre dans ce logement. L’expert est passé aujourd’hui (10/03/2021) et nous a informé que le logement sera habitable après les travaux de nettoyage et de remise en peinture. A la suite de cela, nous avons informé notre bailleur de notre souhait de quitter le logement auquel il nous a répondu que nous devrions lui verser 3 mois de préavis et qu’il allait garder notre chèque de caution suite à l’incendie. A-t-il le droit de garder le chèque de caution suite aux dégâts causés par l’incendie ? Pouvons-nous invoquer l’article 1722 du code civil afin de quitter notre logement ? Ou devons effectuer les 3 mois de préavis en sachant que le logement n’est pour l’instant pas habitable avant que les travaux ne soient effectués ?

    Répondre
    • Le bail est certes résilié par l’article 1722, et vous n’avez plus de loyer à payer, mais vous êtes responsable de l’incendie. Le bailleur a le droit de conserver le dépot de garantie jusqu’à ce qu’il soit totalement indemnisé de ses propres dommages.

      Répondre
  39. Bonjour
    Le 8 janvier 2021 notre appartement a pris feu accidentellement dans la cuisine et il a été détruit partiellement. Cependant il est inhabitable car les murs sont plein de suie, l’odeur de fumée est infecte et les pompiers ont cassé la baie vitrée pour entrer et de ce fait il y a des débris de verre dans tout le séjour. Il s’agirait d’un problème électrique. Cela faisait 1 mois que nous avions emménagés et nous étions les premiers locataires. Nous avons été pris en charge par l’assurance 1 semaine à l’hôtel mais avec nos 2 jeunes enfants cela n’était pas vivable. Nous avons donc, à nos frais loué un Airbnb. Aujourd’hui nous n’habitons toujours pas dans notre appartement car les formalités sont très très longues malgré mon insistance et mes différentes relances. Nous continuons à payer le loyer et nous nous hébergeons à nos frais car notre contrat d’assurance ne prévoit pas la prise en charge du relogement. Nous avons demandé à l’agence immobilière de suspendre notre loyer mais elle nous a répondu que cela n’est pas possible sans aucune explication. Je ne sais pas quoi faire ni comment m’y prendre. Pouvons-nous demander la suspension où la résiliation du bail? Faut-il attendre le rapport de l’expert? Pouvons-nous demander le remboursement des loyers payés alors que nous n’occupons pas le logement? Si oui, la demande doit-elle se faire à l’assurance ou à l’agence immobilière? D’autre part, nous avons fait une demande de logement auprès de mon employeur, si notre dossier est accepté, pouvons-nous bénéficier du préavis à un mois au lieu de 3 mois?
    Merci pour votre aide et vos réponses
    Bien cordialement

    Répondre
    • Cessez de payer tout loyer jusqu’à réparation. Proposez au propriétaire la poursuite du bail après réparation ou constatez la résiliation, réclamez le remboursement du dépot de garantie et courrez vous loger ailleurs. jcr

      Répondre
      • Bonjour,
        Je viens d’hériter d’un immeuble fissuré de toute part, ce qui m’a conduit à faire appel au CAUE et à un bureau d’étude. Le constat est sans appel : l’immeuble est rendu inhabitable à cause d’un tassement différentiel du terrain entraînant l’immeuble dans sa course, tassement provoqué par des catastrophes naturelles successives (séisme et sécheresse). Des travaux ne sont pas envisageables car ils coûteraient aussi chers qu’une reconstruction. Comment donner congé aux locataires dans ces circonstances ou le bail est-il résilié de fait avec le compte-rendu des experts ? Dois-je les reloger et les indemniser ? Dans quel délai doivent-ils quitter les lieux ?
        Je vous remercie pour toutes vos réponses.
        Cordialement,

        Répondre
        • SI l’immeuble est impropre à son usage et sa destination, si vous devez réaliser ces travaux vous pouvez invoquer l’article 1722 du code civil pour résilier les baux de vos locataires et faire les travaux ou reconstruire l’immeuble. Il suffira de laisser un délai suffisant aux locataires pour déménager. Vous n’avez aucune obligation de relogement sauf si les désordres proviennent d’une faute, d’un défaut d’entretien manifesgte de leur ancien propriétaire. jcr

          Répondre
  40. Bonjour,

    Un dégâts des eaux après la fin du résiliation du bail quelle assurance doit en être responsable ?
    Merci

    Rachel

    Répondre
    • Question mal rédigée mais importante. Une fois le bail résilié les obligations tirées du contrat disparaissent. Toutefois il subsistent des obligations générales en matière de restitution de la chose objet du contrat, qui contraint le détenteur de la restituer en bon état. En cas de dégats des eaux l’ancien locataire reste présumé responsable et son contrat d’assurance doit couvrir cette responsabilité.jcr

      Répondre
  41. Bonjour j’ai subi un incendie dans mon appartement il y a 15j les experts des 2 parties sont passées ainsi qu’une ste de nettoyage pour faire un devis et un artisan également j’ai perdu en partie l’usage de mon appt je suis hébergée chez des amis j’ai donc la possibilité de faire une rupture de bail mais sous quel délai car je n’ai pas encore trouvé une autre location ai je la possibilité de faire un courrier pour la rupture de bail en spécifiant que je quitte ce logement dès que j’ai trouvé quelque chose,merci pour bis conseils.

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    • Un simple lettre invoquant l’article 1722 du code civil suffira. la résiliation prend effet à la date de l’incendie. jcr

      Répondre
  42. Bonjour,
    J’ai subit un dégât des eaux usées provenant des parties communes de l’immeuble le 25 septembre. Mon logement est alors considéré comme insalubre par l’expert mandaté par mon assurance. Le taux d’humidité est encore trop élevé pour commencer les travaux (90%). J’assure donc les frais de relogement que l’assurance devrait « normalement » me rembourser.
    Je ne peux donc pas avancer à la fois les loyers de relocation et les loyers de mon appartement insalubre. J’ai reçu une lettre de l’huissier pour loyer impayé.
    Ma question est la suivante:
    – Est-il possible de résilier mon bail de façon rétroactif (à compter de la date ou j’ai fais la déclaration des dégâts des eaux usées le 25/09/20)?
    – Dois-je payer mes loyers pour le logement insalubre que je n’occupe plus depuis septembre?
    Je vous remercie sincèrement pour votre retour

    Répondre
    • Situation classique mais complexe. Si les dommages rendent l’appartement inhabitable, le bail est résilié vous n’avez plus de loyer à payer, le bailler doit vous restituer votre dépot de garantie. malheureusement les bailleurs et gestionnaires maitrisent mal la question vous risquez de devoir batailler ferme pour y parvenir. bon courage. jcr

      Répondre
  43. Bonjour
    Le 11/12/2020,les murs de ma cuisine ont pris feu.Les pompiers ont constaté qu’il y avait eu un ancien caché. Après maintes démarches, nous sommes toujours en attente de la visite d’expert EDF! Des mois de travaux m’a t on dit
    J’ai suspendu le paiement des loyers. Plus d’eau chaude ni électricité. Suis je dans mon droit? Dois je dois je payer les loyers suspendus dès que les travaux seront effectués ?
    Remerciement

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    • Vous pouvez suspendre le paiement des loyers à la condition d’y être autorisé par le juge. IL faut saisir un tribunal pour évoquer vos difficultés.jcr

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  44. Bonjour,

    Mes parents louent un logement à un couple. Pendant les fêtes de Noël, le logement s’est retrouvé rempli de fumée noire, dont on ne connait pas encore les circonstances. Accusation des locataires qu’un convecteur a créé cet incident, alors que ce n’est pas le cas…
    Ceci n’est pas le sujet de mon interrogation.
    Le logement est tout à fait habitable et aucune destruction n’est à déplorer.
    Les locataires ont un bail qui coure jusqu’à fin Février et mes parents viennent de recevoir la lettre de demande de résiliation (25/01/2021).
    Dans celle-ci, les locataires actent que leur fin de bail est le 1er Février, alors qui suivant la loi et ce que vous écrivez dans votre article, ceux-ci doivent 1 mois de préavis (sachant que le logement est habitable, pas de destruction totale ou partielle, un petit nettoyage seulement).
    En espérant que mon explication soit assez claire.
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    Cordialement

    Répondre
    • Soit le logement est habitable et vous avez raison, soit il ne l’est pas et les locataires peuvent invoquer l’article 1722 du code civil. C’est un expert qui dira si le logement reste ou non habitable, et pas le modeste avocat que je suis. jcr

      Répondre
  45. Bonjour,

    Actuellement locataire, je suis victime d’un dégât des eaux depuis le 14/01 (fuite au plafond provenant du chauffage au sol de mon voisin du dessus d’après le plombier mandaté par le syndic le 22/01).

    Je communique en toute transparence le suivi de ce dégât des eaux à mon bailleur, mon assurance et au syndic depuis le début.

    Cependant, je compte déposer ma résiliation de location prochainement.
    Est-ce que ce dégât des eaux peut m’en empêcher ? Est-ce que les dégâts matériels imputés à ce dégât des eaux peuvent être retenus en ma défaveur lors de l’état des lieux de sortie ?

    Je vous remercie par avance de votre retour.

    Bien cordialement

    Répondre
    • Le dégat des eaux ne joue en rien dans la résiliation de votre bail. Faites bien les choses en totale transparence, garder les éléments de preuve du dommage, et de vos déclarations à l’assureur, au bailleur et au syndic, vous n’avez rien à craindre. jcr

      Répondre
      • Bonsoir, jai subi un dégât des eaux en janvier 2020! Eau qui coulait du plafond de la cuisine.
        Apres déclaration au proprio et mon assurance ,une recherche de fuite a bien eu lieu et les réparations de chez la voisine au-dessus puis dans mon logement ont été réalisé.
        Qlq semaines plus tard jai la peinture de la sam et degats dans un placard cote couloir: un expert revient ok pour travaux et rebelote peinture sam et couloir.
        Puis qlq mois après il pleut par le plafond de la chambre de ma fille!
        Voisine recontactée avec constat à l’amiable,expert,repartions faites on arrive en 2021..de nouveau des gouttes dans le plafond de la chambre jai contacté assurance et mon proprio.
        Il demande une recherche de fuites qui selon cet expert viendrait soit d un ou 2 autres appartements au dessus de la chambre voire dune terrasse extérieure ! ?aujourdhui 22 octobre pas de nouvelles car ce technicien narrive pas a se trouver un rdv commun avec les 2 appartements supérieurs.
        Moi je suis fatiguée et découragée je souhaite quitter mon logement.quelles sont mes obligation sur la résiliation du bail et les degats de la chambre? Doit il me rendre mon loyer de caution?
        Je suis dans le flou merci de m’aider.

        Répondre
        • Votre fatigue ne vous dispense pas de respecter les règles du bail. Vous ne pouvez invoquer la résiliation que si l’appartement est inhabitable sinon vous écrivez, vous résiliez, vous respectez le préavis. jcr

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  46. Bonjour mon garçon et mas belle-fille on u un feu de combustion au niveau de la chaudière a bois (a cause de mon garçon qui a enlevé des cendre qu qu’il croyait froid)qui ses passer dans la nuit du nouvel an, l expert en assurance est passé et vu qu il ny a plus de chauffage et qu il faut au moins 4mois de travaux il a demandé de faire une résiliation de bail je voulais savoir comment il doit faire il on déménage se week-end car ayant plus de chauffage depuis le 1 l humidité s installent on a préféré tout enlever s sachant qui non toujours pas retrouvé de bien et qu l expert et passé le mercredi 13 la propriétaire dis qu’il faut un préavis de 3mois hors il ne peuvent pas y habiter il faut qu’il fasse un courrier en expliquant pourquoi il font une résiliation de bail en envoyant en recommandé avec accusé de réception si vous pouvez me conseiller merci bonne journée

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    • La résiliation du bail par application de l’article 1722 n’a rien à voir avec les autres règles de résiliation. Il n’y aucun délai ni aucune forme à respecter, il suffit de constater la destruction du bien rendant la poursuite du bail impossible. Ecrivez le, cela suffira. jcr

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