Le sinistre et la résiliation du bail

Selon l’article 1722 du code civil, si en cours de bail, si la chose louée est détruite en totalité, par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans aucune indemnité. Si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut solliciter une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Cet article comporte en réalité 2 règles.

– La première est relative à l’étendue des dommages, qui selon leur importance emportera ou non la résiliation du bail, indépendamment de toute question d’origine et de responsabilité. Il s’agit d’une application particulière du principe selon lequel le contrat portant sur une chose est résilié par la disparition de son objet.

Ainsi peu importe le motif de la destruction, et les éventuelles responsabilités, le juge n’a qu’à apprécier l’importance des destructions pour constater la résiliation du bail.

– La seconde est relative aux obligations éventuelles découlant de la destruction, encore une fois par application d’un principe générale au cas particulier du bail. Si la destruction a pour origine un cas fortuit, au sens du cas de force majeure, alors la résiliation du bail n’emportera aucune obligation de réparation des préjudices pour l’un ou l’autre des contractants.

Ainsi la responsabilité éventuelle du locataire ou du bailleur dans l’incendie n’a pas d’influence sur le sort du bail, relevant d’un simple constat de l’étendue des dommages, mais se résout en dommages-intérêts :

– Le locataire ne peut pas contraindre le propriétaire à reconstruire ou réparer l’immeuble. Il ne peut pas non plus offrir de reconstruire lui-même. (Cass 1ère civ 6 fev. 1963 Bull civ I N°84).
– Si le bailleur est tenu d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle. (Cass.1ère civ. 15 nov.2005 N° 04-17.470)

Cet arrêt exprime bien la prééminence des dispositions particulières de l’article 1722 sur les dispositions générales relatives à l’entretien des lieux et ce, que la destruction soit totale ou partielle.

Si, en cas de destruction partielle, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une réduction de loyer, il ne peut ainsi en aucune façon contraindre le bailleur à reconstruire, même si ce dernier a perçu des indemnités d’assurance :

« Lorsque en cas de perte partielle, le locataire opte pour la continuation du bail avec réduction de loyers, il ne peut exiger du propriétaire la réfection de la partie détruite…Il en est ainsi alors même que le bailleur a droit à une indemnité et le preneur ne peut pas exiger que le montant de l’indemnité… d’assurance soit employée à la réfection de la partie détruite.. » (Cass. 3e civ., 20 janv. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 15. – CA Bordeaux, 8 mars 1899 : Gaz. Pal. 1899, 1, jurispr. p. 562).

La distinction entre la destruction totale et partielle est déterminée par l’ampleur des dégâts. La première est établie lorsque la poursuite de l’activité du preneur est devenue impossible, et la seconde lorsque l’exploitation est amputée mais pas au point d’être interrompue.

Un arrêt a jugé que la remise en état des lieux par le locataire à ses frais n’a pas d’incidence sur son droit à diminution du prix du loyer et n’empêche pas de considérer qu’il y a eu perte partielle de la chose.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse une décision qui avait estimé que les locaux ne pouvaient être considérés comme partiellement détruits du fait de travaux de remise en état effectués par le preneur (Cass. 3e civ., 11 juill. 1990 : Juris-Data n° 1990-702185 ; Loyers et copr. 1990, comm. n° 384) :

30 Commentaires

  1. Bonjour je suis propriétaire d’un appartement ayant subi un incendie du aux locataires fin mai de cette année
    Leur expert a fait effectuer un nettoyage et une désinfection moins de 15 jours après mais les locataires ne sont jamais revenues y habiter et ne sont pas présentées au rendez vous fixé par le collège des différents experts et depuis aucune nouvelles.
    Et maintenant elles me présentent un préavis de 1 mois……
    Ont elles le droit sachant que l’appartement est habitable d’après leur expert ?
    Cordialement

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    • L’incendie ne peut pas avoir eu d’influence sur la durée du préavis. Soit l’incendie a provoqué la résiliation du bail et le locataire ne doit rien, soit le bail s’est poursuivi et chacun doit respecter les règles du bail, y compris la durée du préavis. jcr

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  2. Bonjour, suite à un sinistre nous sommes avons du résilier le bail (en résumé : incapacité à utiliser la salle de bain), est-il obligatoire de faire un état des lieux à la sortie du logement ?
    Merci de votre réponse.

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    • Il s’agit d’un problème de bail, et non d’assurance, mais apparemment non. jcr

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  3. Bonjour, j’avais un logement loué par un particulier, lors d’une tempête un arbre est tombé et à explosé le mur de l’habitation.Celui ci n’est plus habitable encore actuellement.Nous avons été relogé par la mairie qui par la suite nous a trouvé un autre logement.Notre ancien propriétaire refuse de nous rendre le dépôt de garantie.En at-il le droit ?

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    • Non il doit vous le restituer. jcr

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  4. Bonjour,
    Depuis janvier 2021 (donc 6 mois), une fuite venant du toit impacte mon cellier ce qui le rend inutilisable car dès lors qu’il pleut le sol est totalement inondé donc on ne peut rien poser par terre etc… Nous ne sommes pas les seuls locataires impactés par ce dommage. Notre gestionnaire et le syndic sont sur le dossier il y a eu 2 expertises déjà mais le dossier n’est pas clôturé. Puis-je demander à mon gestionnaire une réduction du loyer en invoquant l’article 1722 ?
    Merci par avance pour vos réponses,
    Belle journée,

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    • Oui mais pas sur le fondement de l’article 1722, plutot sur l’article 1719 du code civil. jcr

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  5. bonjour, apres un incendie dans un garage d une maison que je loue ma locataire a rompu le bail le 17 decembre 2020 . ma locataire ne m a pas rendue les cles de la maison et laissent entreposer ces meubles alors qu elle habite a une autre adresse.je lui ais laisse 6 mois et toujours pas de cles rendue et ni de sortie des lieux que faire merci d avance

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    • Si vous avez quelques années à perdre, saisissez la justice, sinon harcelez voter locataire vous parviendrez peut-être à obtenir quelque chose. jcr

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  6. Bonsoir,

    Je suis locataire d’un pavillon depuis 15 jours. La semaine dernière, nous avons subi un incendie. En effet, nous avons mis une casserole d’huile à chauffer et elle s’est mise à prendre feu au bout de 10 minutes (nous ne savons toujours pas pourquoi). De ce fait, les placard de la cuisine ainsi que plusieurs de nos meubles ont été endommagés. La cuisine étant situé en plein milieu de la pièce à vivre, il nous ait impossible de continuer à vivre dans ce logement. L’expert est passé aujourd’hui (10/03/2021) et nous a informé que le logement sera habitable après les travaux de nettoyage et de remise en peinture. A la suite de cela, nous avons informé notre bailleur de notre souhait de quitter le logement auquel il nous a répondu que nous devrions lui verser 3 mois de préavis et qu’il allait garder notre chèque de caution suite à l’incendie. A-t-il le droit de garder le chèque de caution suite aux dégâts causés par l’incendie ? Pouvons-nous invoquer l’article 1722 du code civil afin de quitter notre logement ? Ou devons effectuer les 3 mois de préavis en sachant que le logement n’est pour l’instant pas habitable avant que les travaux ne soient effectués ?

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    • Le bail est certes résilié par l’article 1722, et vous n’avez plus de loyer à payer, mais vous êtes responsable de l’incendie. Le bailleur a le droit de conserver le dépot de garantie jusqu’à ce qu’il soit totalement indemnisé de ses propres dommages.

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  7. Bonjour
    Le 8 janvier 2021 notre appartement a pris feu accidentellement dans la cuisine et il a été détruit partiellement. Cependant il est inhabitable car les murs sont plein de suie, l’odeur de fumée est infecte et les pompiers ont cassé la baie vitrée pour entrer et de ce fait il y a des débris de verre dans tout le séjour. Il s’agirait d’un problème électrique. Cela faisait 1 mois que nous avions emménagés et nous étions les premiers locataires. Nous avons été pris en charge par l’assurance 1 semaine à l’hôtel mais avec nos 2 jeunes enfants cela n’était pas vivable. Nous avons donc, à nos frais loué un Airbnb. Aujourd’hui nous n’habitons toujours pas dans notre appartement car les formalités sont très très longues malgré mon insistance et mes différentes relances. Nous continuons à payer le loyer et nous nous hébergeons à nos frais car notre contrat d’assurance ne prévoit pas la prise en charge du relogement. Nous avons demandé à l’agence immobilière de suspendre notre loyer mais elle nous a répondu que cela n’est pas possible sans aucune explication. Je ne sais pas quoi faire ni comment m’y prendre. Pouvons-nous demander la suspension où la résiliation du bail? Faut-il attendre le rapport de l’expert? Pouvons-nous demander le remboursement des loyers payés alors que nous n’occupons pas le logement? Si oui, la demande doit-elle se faire à l’assurance ou à l’agence immobilière? D’autre part, nous avons fait une demande de logement auprès de mon employeur, si notre dossier est accepté, pouvons-nous bénéficier du préavis à un mois au lieu de 3 mois?
    Merci pour votre aide et vos réponses
    Bien cordialement

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    • Cessez de payer tout loyer jusqu’à réparation. Proposez au propriétaire la poursuite du bail après réparation ou constatez la résiliation, réclamez le remboursement du dépot de garantie et courrez vous loger ailleurs. jcr

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      • Bonjour,
        Je viens d’hériter d’un immeuble fissuré de toute part, ce qui m’a conduit à faire appel au CAUE et à un bureau d’étude. Le constat est sans appel : l’immeuble est rendu inhabitable à cause d’un tassement différentiel du terrain entraînant l’immeuble dans sa course, tassement provoqué par des catastrophes naturelles successives (séisme et sécheresse). Des travaux ne sont pas envisageables car ils coûteraient aussi chers qu’une reconstruction. Comment donner congé aux locataires dans ces circonstances ou le bail est-il résilié de fait avec le compte-rendu des experts ? Dois-je les reloger et les indemniser ? Dans quel délai doivent-ils quitter les lieux ?
        Je vous remercie pour toutes vos réponses.
        Cordialement,

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        • SI l’immeuble est impropre à son usage et sa destination, si vous devez réaliser ces travaux vous pouvez invoquer l’article 1722 du code civil pour résilier les baux de vos locataires et faire les travaux ou reconstruire l’immeuble. Il suffira de laisser un délai suffisant aux locataires pour déménager. Vous n’avez aucune obligation de relogement sauf si les désordres proviennent d’une faute, d’un défaut d’entretien manifesgte de leur ancien propriétaire. jcr

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  8. Bonjour,

    Un dégâts des eaux après la fin du résiliation du bail quelle assurance doit en être responsable ?
    Merci

    Rachel

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    • Question mal rédigée mais importante. Une fois le bail résilié les obligations tirées du contrat disparaissent. Toutefois il subsistent des obligations générales en matière de restitution de la chose objet du contrat, qui contraint le détenteur de la restituer en bon état. En cas de dégats des eaux l’ancien locataire reste présumé responsable et son contrat d’assurance doit couvrir cette responsabilité.jcr

      Répondre
  9. Bonjour j’ai subi un incendie dans mon appartement il y a 15j les experts des 2 parties sont passées ainsi qu’une ste de nettoyage pour faire un devis et un artisan également j’ai perdu en partie l’usage de mon appt je suis hébergée chez des amis j’ai donc la possibilité de faire une rupture de bail mais sous quel délai car je n’ai pas encore trouvé une autre location ai je la possibilité de faire un courrier pour la rupture de bail en spécifiant que je quitte ce logement dès que j’ai trouvé quelque chose,merci pour bis conseils.

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    • Un simple lettre invoquant l’article 1722 du code civil suffira. la résiliation prend effet à la date de l’incendie. jcr

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  10. Bonjour,
    J’ai subit un dégât des eaux usées provenant des parties communes de l’immeuble le 25 septembre. Mon logement est alors considéré comme insalubre par l’expert mandaté par mon assurance. Le taux d’humidité est encore trop élevé pour commencer les travaux (90%). J’assure donc les frais de relogement que l’assurance devrait « normalement » me rembourser.
    Je ne peux donc pas avancer à la fois les loyers de relocation et les loyers de mon appartement insalubre. J’ai reçu une lettre de l’huissier pour loyer impayé.
    Ma question est la suivante:
    – Est-il possible de résilier mon bail de façon rétroactif (à compter de la date ou j’ai fais la déclaration des dégâts des eaux usées le 25/09/20)?
    – Dois-je payer mes loyers pour le logement insalubre que je n’occupe plus depuis septembre?
    Je vous remercie sincèrement pour votre retour

    Répondre
    • Situation classique mais complexe. Si les dommages rendent l’appartement inhabitable, le bail est résilié vous n’avez plus de loyer à payer, le bailler doit vous restituer votre dépot de garantie. malheureusement les bailleurs et gestionnaires maitrisent mal la question vous risquez de devoir batailler ferme pour y parvenir. bon courage. jcr

      Répondre
  11. Bonjour
    Le 11/12/2020,les murs de ma cuisine ont pris feu.Les pompiers ont constaté qu’il y avait eu un ancien caché. Après maintes démarches, nous sommes toujours en attente de la visite d’expert EDF! Des mois de travaux m’a t on dit
    J’ai suspendu le paiement des loyers. Plus d’eau chaude ni électricité. Suis je dans mon droit? Dois je dois je payer les loyers suspendus dès que les travaux seront effectués ?
    Remerciement

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    • Vous pouvez suspendre le paiement des loyers à la condition d’y être autorisé par le juge. IL faut saisir un tribunal pour évoquer vos difficultés.jcr

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  12. Bonjour,

    Mes parents louent un logement à un couple. Pendant les fêtes de Noël, le logement s’est retrouvé rempli de fumée noire, dont on ne connait pas encore les circonstances. Accusation des locataires qu’un convecteur a créé cet incident, alors que ce n’est pas le cas…
    Ceci n’est pas le sujet de mon interrogation.
    Le logement est tout à fait habitable et aucune destruction n’est à déplorer.
    Les locataires ont un bail qui coure jusqu’à fin Février et mes parents viennent de recevoir la lettre de demande de résiliation (25/01/2021).
    Dans celle-ci, les locataires actent que leur fin de bail est le 1er Février, alors qui suivant la loi et ce que vous écrivez dans votre article, ceux-ci doivent 1 mois de préavis (sachant que le logement est habitable, pas de destruction totale ou partielle, un petit nettoyage seulement).
    En espérant que mon explication soit assez claire.
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    Cordialement

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    • Soit le logement est habitable et vous avez raison, soit il ne l’est pas et les locataires peuvent invoquer l’article 1722 du code civil. C’est un expert qui dira si le logement reste ou non habitable, et pas le modeste avocat que je suis. jcr

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  13. Bonjour,

    Actuellement locataire, je suis victime d’un dégât des eaux depuis le 14/01 (fuite au plafond provenant du chauffage au sol de mon voisin du dessus d’après le plombier mandaté par le syndic le 22/01).

    Je communique en toute transparence le suivi de ce dégât des eaux à mon bailleur, mon assurance et au syndic depuis le début.

    Cependant, je compte déposer ma résiliation de location prochainement.
    Est-ce que ce dégât des eaux peut m’en empêcher ? Est-ce que les dégâts matériels imputés à ce dégât des eaux peuvent être retenus en ma défaveur lors de l’état des lieux de sortie ?

    Je vous remercie par avance de votre retour.

    Bien cordialement

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    • Le dégat des eaux ne joue en rien dans la résiliation de votre bail. Faites bien les choses en totale transparence, garder les éléments de preuve du dommage, et de vos déclarations à l’assureur, au bailleur et au syndic, vous n’avez rien à craindre. jcr

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  14. Bonjour mon garçon et mas belle-fille on u un feu de combustion au niveau de la chaudière a bois (a cause de mon garçon qui a enlevé des cendre qu qu’il croyait froid)qui ses passer dans la nuit du nouvel an, l expert en assurance est passé et vu qu il ny a plus de chauffage et qu il faut au moins 4mois de travaux il a demandé de faire une résiliation de bail je voulais savoir comment il doit faire il on déménage se week-end car ayant plus de chauffage depuis le 1 l humidité s installent on a préféré tout enlever s sachant qui non toujours pas retrouvé de bien et qu l expert et passé le mercredi 13 la propriétaire dis qu’il faut un préavis de 3mois hors il ne peuvent pas y habiter il faut qu’il fasse un courrier en expliquant pourquoi il font une résiliation de bail en envoyant en recommandé avec accusé de réception si vous pouvez me conseiller merci bonne journée

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    • La résiliation du bail par application de l’article 1722 n’a rien à voir avec les autres règles de résiliation. Il n’y aucun délai ni aucune forme à respecter, il suffit de constater la destruction du bien rendant la poursuite du bail impossible. Ecrivez le, cela suffira. jcr

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