L’évaluation et l’indemnisation des dommages dans les contrats d’assurance. L’obligation de réaliser les travaux

Les modes d’évaluation des dommages dans les contrats d’assurance

Il convient tout d’abord de savoir que le domaine du contrat d’assurance est celui de la liberté contractuelle, et par conséquent que les assureurs sont libres de prévoir les modalités d’indemnisation de leur choix, en fonction des primes perçues et des effets de la concurrence.

Certains indemniseront en valeur d’usage, d’autres en valeur de remplacement, d’autres encore en valeur à neuf, les définitions sont multiples et souvent biens difficiles à comprendre pour le profane.

Il convient de distinguer les biens meubles des immeubles.

1 / Les biens meubles

Ils sont indemnisés sur la base de la valeur de remplacement, diminuée de la valeur d’usage que l’on appelle vétusté.

Par exemple un bien acquis il y a deux ans pourra se voir pratiquer une vétusté de 30%. De sorte que l’assureur ne versera que 70% de la valeur du bien.

En matière de contrat multirisques habitation certains assureurs promettent des remplacements en valeur à neuf, si le bien n’a pas plus de 2 ou 3 ans. Il s’agit d’une garantie spéciale qui ne concerne généralement que l’électroménager.

2/ Les biens immeubles

De manière très simplifiée on distingue le plus souvent :

La valeur vénale : c’est le prix que l’on aurait retiré de sa vente.
Mais cette valeur est également très proche de la valeur d’usage : Celle-ci correspond à la valeur de remplacement du bien, réduite à proportion de l’usure ou de la dépréciation du bien endommagé ou détruit, calculée à partir de son age et de son état.

La valeur à neuf et valeur de remplacement : La méthode paraît simple il s’agit du prix d’un bien identique.

En matière de contrat d’assurance, le ou les experts désignés évaluent le bien endommagé ou détruit en valeur à neuf, puis ils lui attribuent un coefficient de vétusté.

Il en résulte 3 valeurs :

– La valeur de remplacement : (ou valeur du bien à neuf)
– La vétusté : (Perte de valeur du bien en raison de son usage ou de son état)
– La valeur vétusté déduite (appelée indemnité immédiate, et valeur d’usage)

Valeur Immédiate = Valeur à neuf – Vétusté

En cas d’indemnisation en valeur de remplacement l’assureur versera d’abord l’indemnité immédiate avec laquelle l’assuré fera ce qu’il voudra, sans obligation de réparer ou remplacer le bien endommagé. C’est le principe de libre disposition des indemnités par l’assuré.

L’assureur ne versera ensuite le complément d’indemnité (la valeur de la vétusté) que contre la remise d’un justificatif du remplacement ou de la réparation du bien.

Il s’agit là de la différence d’indemnisation entre le droit commun qui permet à la victime de percevoir l’indemnité en valeur à neuf, sans avoir à justifier du remplacement de l’objet, et le droit des assurances qui ne permet le versement de la vétusté que contre justificatif de la dépense.

Cette limite contractuelle est fondée sur le principe indemnitaire prévu par l’article L 121-1 du code des assurances.

Attention la méthode présenté ci-dessus était celle qui était prévue par les contrats et pratiquée il y a encore quelques années. Désormais pour réduire encore le coùt des sinistres les assureurs ont intégré de nouvelles clauses dans leur contrat prévoyant que l’indemnité immédiate ne peut pas dépasser la valeur vénale du bien.

La valeur vénale d’un immeuble peut être défini comme le prix du marché.

Mais attention s’agissant d’un pavillon ou d’une propriété, la valeur retenue est celle de l’ensemble immobilier, moins la valeur du terrain, car seule la valeur du bâtiment est prise en compte.

Ainsi si un bien se situe dans une zone où le prix du m² de terrain est élevé ou si le bâtiment est un peu fatigué, la valeur vénale sera faible et très fréquemment les assurés renoncent à réparer leur bien et à percevoir le complément d’indemnité, car ils ne parviennent pas à financer l’opération de reconstruction.

Ce moyen permet encore aux assureurs de ne pas payer correctement les sinistres.

39 Commentaires

  1. Bonjour, j’ai eu un grand dégât des eaux affectant tout l’appartement. Salon/chambres murs et plafonds avec tissus shantung de soie. Devis par mon expert divisé par . Je cotise pour relise à neuf. 1er versement effectué, reste vétusté qui sera remboursé sur présentation de factures, sauf que les montants sont très largement inférieurs aux frais si je devais retapisser. Puis je faire les réparations en peinture ou papier? Et l’indemnité versé par assureur va est elle diminuer si je ne mets pas tenture, même si factures en remise en état son très importantes pour peinture ou papiers, car il faut enlever, tenture, molleton, et papier aussi dans ces murs. Dois-je préciser ce qui est remis sur murs plafonds dans factures. Inutile de vous dire qu’à part les devis tentures divisé par 2 par MON expert, il a mis 60% de vétusté.
    Merci de votre réponse, les montants sont très limites, même pour faire peinture ou si papiers honnereux.
    Recevez mes sincères salutations

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    • Si les indemnités sont insuffisantes pour faire les travaux c’est que votre expert d’assuré a mal fait sont travail. Vous devez finalement vous débrouiller avec ce qu’il a obtenu et vous êtes en difficulté.
      Toutefois la part de vétusté est indifférente, car si vous justifiez des travaux vous en serez indemnisé. jcr

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  2. bonjour
    Je cherche a me procurer les conditions generales des contrat HABITATION RESIDENCE SECONDAIRE DE LA MACIF- Comment Faire
    La Macif m’oppose une clause et me dit qu’elle n’a pas à me fournir de preuves que cette clause figure bien dans le contrat qui court depuis 21 ans maintenant.

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    • Vous avez la charge de démontrer que le contrat garantit le sinistre l’assureur doit démontrer les exclusions. S’il invoque une clause dont il ne démontre pas qu’elle correspond au contrat signé il y a 21 ans, l’assureur ne peut pas vous l’opposer. jcr

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    • Bonjour. Concernant mon assurance habitation, J’ai demandé une extension resp civile pro à mon assureur. Mais avec cela, une mise à jour est faite sur le contrat initial. Des modifications qui m’interpellent concernant les bâtiments, ils ne sont plus à concurrence d’une certaine somme mais il est noté : valeur de reconstruction.
      Tout comme les biens mobiliers et objet de valeur dont le montant à concurrence de … a chuté aussi!
      Pouvez-vous m’apporter votre éclairage car en cas de sinistres,ces nouvelles conditions pourraient nous pénaliser..?
      Est-on tenu d’accepter cette mise à jour du contrat..? Ou est-il mieux de le laisser en l’état..? Je leur ai précisé que j’acceptais la mise à jour du contrat si les conditions et garanties étaient à l’identique. Je ne l’ai pas encore signé.Je vous remercie très sincèrement pour vos retours. Cordialement, Bess

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      • Vous savez lire, alors lisez attentivement et interrogez votre assureur par écrit et exigez une réponse écrite. S’agissant de la valeur de reconstruction pour les batiment, c’est usuel et sans danger sous réserve que d’autres limites ne se trouvent ailleurs dans le contrat. Interpelez votre assureur par écrit avec une trace écrite, c’est capital !!! jcr

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  3. Bonjour,

    Je viens vers vous car le 14/09/2020 nous avons été victime d’un dégâts des eaux produit par mon voisin du 3eme étage.
    Celui-ci refusant de faire ses travaux nous sommes dans l’attente car l’assurance du syndic ne veut pas nous indemniser tant que ce monsieur n’a pas fait ses travaux…
    Le 30 Mars mon syndic m’a appelé pour m’informer qu’elle avait reçu le compte rendu et chiffrage de son expert (cout des réparation supérieur à 5000e donc c’est l’assurance du syndic qui va payer nos travaux, elle m’a demandé de faire différents devis ce que j’ai fait.
    Seulement voilà je souhaiterais remplacer mon parquet flottant par du carrelage, j’ai fait tout les devis en conséquence et ce matin mon syndic m’appelle pour me dire que si je veux être indemnisée intégralement il me faut remettre du parquet sinon je ne percevrais pas l’indemnité de la vétusté récupérable…
    Est ce vrai ?

    cordialement

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    • Compliqué, cela dépend de la rédaction du contrat. Normalement vous devriez pouvoir remplacer le parquet par du carrelage, sinon il faudrait le négocier avec l’assureur qui a toute raison de l’accepter. jcr

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  4. Bonjour,
    Mon appartement a subi un dégât des eaux/ d’humidité causé par « un phénomène de condensation caractérisé par un choc thermique dû à un défaut d’isolation de l’immeuble (toit-terrasse) ». Le délai de garantie décennale est passé. Cet événement n’est pas couvert par mon assurance. Le syndic vient de m’indiquer que l’assurance de la copropriété ne couvrait pas les dégâts causés par l’humidité, la condensation ou la buée. Les dégâts trouvent pourtant leur origine dans lea parties communes de l’immeuble. Le montant de la remise en état des murs et plafonds s’élève à 2 000€…
    Quels sont les recours possibles ? Quid du principe de reparation du préjudice et du principe du droit commun de l’indemnisation ?
    Merci pour votre aide sur ce sujet.

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    • Si le phénomène provient des parties communes, la copropriété est responsable et doit vous indemniser, qu’elle soit ou non couverte par un contrat d’assurance. Sur le contrat d’assurance il n’est pas possible d’apprécier ici la valeur d’une clause d’exclusion sans lire le contrat. mais cela mérite d’être vérifié. jcr

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  5. Bonjour,
    Un véhicule a heurté et détruit un bassin bâtit sur ma propriété (ancien bassin de rétention d’eau pour les terrains agricoles, encore fonctionnel jusqu’alors).
    Le devis de la reconstruction s’élève à plus de 13 000 euros.
    L’expert mandaté par l’assurance a appliqué de la vétusté et l’indemnisation a fortement baissée. L’assurance m’a versé directement la moitié de l’indemnité sans me demander mon accord et elle attend une facture pour me verser le reste.
    Y a t’il un recours possible pour contester le montant et est-ce possible d’obtenir la totalité de la somme sans facture?

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    • Vous disposez d’un recours contre l’assureur du véhicule permettant d’obtenir l’indemnisation du prix total du mur sans avoir à fournir de facture. Mais les mécanismes d’indemnisation mis en place par les assureurs font obstacle à ce que vous obteniez cette somme aisément. Vous devrez vous battre pour l’obtenir. jcr

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  6. Bonjour
    Il y a quelques années nous avons eu un sinistre sur notre maison mitoyenne d un côté dégâts des eaux la voisine avait une isolation phonique son côté. Lors des travaux elle ne l a pas refaits. Et maintenant elle nous reproche de faire trop de bruits. Y a t il une solution ? Lors d un sinistre ne doit on pas refaire a l identique sachant que c était une isolation ? Dans l attente de votre réponse

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    • Que vous ayez fait les travaux ou pas, vous ne devez pas provoquer de nuisance sonores chez vos voisins. Il y a des normes qui définissent le nombre de décibels tolérés, au-delà vous êtes en faute. jcr

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  7. Bonjour
    Le 03 et 04/07/2018 j’ai fait refaire l’isolation de mes combles par une entreprise, le 18/07/2018 un incendie s’est déclaré dans ces combles, la maison est entièrement détruite.
    Après 7 mois d’investigation (soit en février 2019) mon assurance a décidé d’engager une procédure judiciaire pour tenter de trouver un responsable.
    L’expertise judiciaire a démontré que l’entreprise qui a refait l’isolation est responsable à 100%, le montant du préjudice est de 394.000 euros, la reconstruction se montant à 300.000 euros environ.
    Mon contrat d’assurance (MACIF) prévoit reconstruction à l’identique sans déduction de vétusté.
    Mon assurance me propose une indemnité immédiate déduction faite d’une vétusté récupérable sur présentation de facture de 25%.
    Ma question est : ne devrais-je pas être indemnisé à 100% puisqu’il y a un responsable ?
    J’ai décidé de reconstruire une maison qui sera différente de la précédente (pas d’étage, même surface, nombre de chambres identique) dont le coût est identique à la précédente mais les postes sont plus ou moins importants en terme de coût, l’assurance me dit que ce sera poste par poste, ce qui me laissera un non perçu de 35.000 euros.
    Je vous remercie de répondre à mes interrogations
    Cordialement
    Michel Legault

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    • Vous disposez de deux action, l’une contre votre assureur de bien qui est en droit de pratiquer un paiement en deux temps, sans puis avec la vétusté, l’autre contre le responsable de l’incendie, sans vétusté à 100% du montant des dommages. jcr

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  8. Bonjour
    J’ai subi un sinistre dans mes communs entièrement détruits par le feu.Lexpert de l’assureur sépare le bien sinistré du reste de la propriété et donne une valeur résiduel de 80000euros sur une propriété de 400000 euros dont 30000 euros de terrains(campagne)
    D’après ce que j’ai compris dans votre texte il aurait du prendre la valeur vénale 370000 euros est ce exact.
    Cordialement

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    • Impossible de répondre sans en savoir plus sur votre dossier. jcr

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  9. Victime d’une tentative de cambriolage en date du 16/12/2019 bilan deux portes fenêtres PVC posées trois semaines auparavant endommagées. L’expert de l’assurance (MACIF)dit que c’est réparable (garantie de la réparation 5ans), l expert mandaté par mes soins affirme que seul un remplacement permettra de revenir à l’état d origine (garantie décennale des travaux). Mon assureur refuse le remplacement alors que mon contrat stipule (remise à l’état d’origine concernant les dégâts immobiliers). dois je passer par le médiateur de l’assurance comme la MACIF me le propose ou dois je directement envisager une action par la voie judiciaire

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    • Le procès vous coutera plus cher que la porte. Réclamez l’avis d’un troisième technicien et battez vous pour convaincre l’assureur. jcr

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  10. Bonjour,
    Je suis victime d’un dégat des eaux, le voisin du dessus est responsable. Après avoir bien mesuré un taux d’humidité dans les plafonds, l’expert ne propose qu’une indemnisation d’un mur, et il retire 40% de vétusté au mur (ils ne prennent pas en charge les embellissements du tout, ils appliquent la vétusté à la reconstruction du mur lui-même).
    L’assureur ne m’indique pas de valeur à neuf ou valeur de remplacement, rien du tout.
    Etant victime, en théorie il ne peut pas m’appliquer les 40%, si ? Et comment faire pour qu’il indemnise le plafond aussi (sachant que l’expert a bien fait les mesures sur le plafond et qu’il ne répond pas aux mails lorsque j’écris pour demander) ?
    Merci de votre aide

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    • Vous avez parfaitement raison, vous avez droit à une réparation en valeur à neuf, sans vétusté, et sans aucune réduction. Y compris pour refaire l’intégralité du mur ou de la pièce si la réparation est dépareillée. Battez vous !jcr

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  11. Bonjour suite a des degats sur une toiture j ai recu la 1er idemnite de l assurance .La 2 eme sera versee apres presentation de factures.J ai contacte l assurance pour leur demander si je pouvais effectuer moi mrme les travaux.Ils m ont repondu que ce ne serait pas la meme indemnite que que l expert devait repasser.Est ce normal j ai peur d etre moins indemnisé dans ce cas la.
    Merci

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    • La réponse est dans votre contrat. Certain rembourse contre preuve de réalisation des travaux et d’autre contre remise de facture. Lisez votre contrat.JCR

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  12. Bonjour,
    Mon assureur est la MAAF. J’ai subi un dégât des eaux. D’un commun accord avec l’expert, j’ai souhaité faire les travaux moi-même. Il m’a versé une indemnité immédiate et devait me verser une indemnité différée ( d’un montant de 33%, valeur de la vétusté). Maintenant que j’ai presque fini les travaux et que je lui ai fourni les factures du matériel pour la remise en état, il me dit qu’il ne pourra pas me verser l’indemnité différée car je n’ai pas fait réaliser les travaux par une entreprise. Est-ce légal? Merci de votre réponse.

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    • Vous auriez du réclamer un engagement écrit, car le contrat oblige à remettre des factures. Sans preuve de l’accord de l’assureur vous ne pourrez obtenir le remboursement. Désolé. jcr

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      • Bonjour, suite à une course poursuite de la gendarmerie avec un individu celui-ci a perdu le contrôle de son véhicule et il a fini dans ma cloture qui est actuellement détruire ainsi que la pillase, boîte aux lettre,mon portail et ma voiture a était endommagée pour cause des poubelles projetées sur celle-ci pour la voiture j’ai déjà vu l’expert qui me demande de la réparer dans le garage choisit quand a l’assurance elle me demande une franchise de 250 euros pour la réparation de la voiture celle-ci est en multirisques a la macif je me demande pourquoi on me réclame une franchise alors que je n’ai pas demandé à ce qu’on rentre dans ma cloture et ma voiture quand a la clôture et le portail l’expert passe le 25 février 2021 sachant que la clôture ni le portail n’existe plus puis-je demander de remplacer la clôture entièrement une remise à neuf ? Ce qui me fait peur c’est d’avoir une cloture qui date des années 1960 avec 4 mètre de clôture remplacer à cause de ce sinistre en neuf (clôture moderne)et que celui-ci ne suivent pas avec ma clôture de 1960. Si vous pouvez m’aiguiller sur le sujet ce serait sympa en vous remerciant d’avance.

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        • En matière de responsabilité, l’assureur du responsable vous doit une réparation à neuf de tout ce qui a été endommagé ou détruit. jcr

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  13. Bonjour. Je voudrais savoir si je dois changer les conditions particulières de mon assurance habitation ou pas ? Je m’explique: Tous les ans mon assureur me prévient qu’il faut que je change mon contrat car dans le cas où ma maison serait détruite je ne serais pas suffisamment indemnisée au vu des prix des matériaux main d’œuvre qui ont beaucoup augmenté.
    Mon contrat date de 1999 (je n’ai plus les conditions générales) mais sur les conditions particulières il est indiqué immobilier garanti 997 000 F soit 160 000 € aujourd’hui. Si je change de contrat il sera indiqué « valeur de reconstruction à l’identique, au jour du sinistre, sans déduction de la vétusté, si elle n’excède pas 25 %. Si la vétusté est supérieure, seule la fraction dépassant 25 % fait l’objet d’une déduction ».
    Ma maison est estimée à 300 000€ dont le terrain 120 000€. Donc sauf erreur de ma part avec ce nouveau contrat je recevrai 180 000€ -25% soit 135 000€ voir certainement moins car je pense qu’il m’appliquerai une vétusté > à 25% car ma maison a plus de 25 ans.
    Or avec mon contrat actuel il est indiqué capital immobilier garanti 160 000€ et je n’ai rien trouvé sur une éventuelle vétusté. Donc qu’elle intérêt j’aurais à changer de contrat surtout que le prix de la cotisation annuelle est identique.
    Merci d’avance de votre réponse
    Nathalie

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    • Il n’est raisonnablement pas possible de vous répondre sans lire vos contrats. Interrogez un professionnel des garanties, c’est à dire un courtier et demandez lui de vous conseiller les meilleures garanties. jcr

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    • Vous n’y êtes pas. Le coùt de réparation des batiments dépasse largement la valeur marchande des biens immobiliers. Vous avez donc besoin d’une valeur de réparation bien supérieure. Le mieux est un contrat qui garantisse les réparations sans plafond, et en valeur à neuf. Méfiez vous comme la peste des contrats pas chers de certaines mutuelles comme les ACM ou certains assureurs filiales de banque. Ils comportent fréquemment des plafonds insuffisants et souvent des clauses des conditions générales qui disent le contraire de ce qu’on vous promet. Leurs clients ont de bien mauvaises surprises. Lisez les attentivement.

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  14. Bonjour, j’ai hérité de ma mère dans les Cévennes d’un appartement dans un état parfait situé dans un hôtel particulier. Il est classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (intérieur extérieur).
    Il a été sinistré par un dégât des eaux imputable conjointement au propriétaire et au locataire de l’appartement du dessus.
    Je souhaiterai le restaurer avec l’appui de la DRAC.
    L’assurance est-elle en droit de limiter son indemnisation dans la mesure où les réparations sont sensiblement supérieure à la valeur vénale avant sinistre de cet appartement ?
    Votre conseil me sera précieux
    Cordialement

    Répondre
    • La réponse à votre question se trouve dans l’article suivant :
      https://www.radier-associes.fr/sinistre-expertise-evaluation/l-indemnisation-des-sinistres/l-indemnisation-des-sinistres/
      Si vous réclamez l’indemnisation à votre assureur il pourra vous opposer les limites de votre contrat, si vous agissez contre les responsables, il n’y a aucune limite à la réparation, laquelle doit être identique à l’existant, et en valeur à neuf. Attaquez votre voisin, la copropriété et leurs assureurs, et vous aurez toute chance d’obtenir la réparation intégrale de vos préjudices. JCR

      Répondre
  15. Bonjour,
    Nous avons une maison dans laquelle notre locataire a mis le feu (sa responsabilité civile engagée d’être les experts).Notre bien a été entièrement détruit.
    Nous avons décidé de ne pas reconstruire (pas dans les 2 ans) et nous avons reçu l’indemnité immédiate.
    Dans le cas présent, la rc du locataire est engagée et nous avons un découvert sur le contenu et sur différents postes (arbres/jardin)/ franchise… qui n’ont pas été indemnisé.
    Nous ne voulons pas reconstruire (c’est notre droit) mais je ne vois pas pourquoi nous n’aurions pas le droit de percevoir l’indemnité différé (+découvert et franchise)puisque le responsable (ou son assureur) nous doivent la réparation de notre préjudice.
    Nous devons bien être replacée dans la même situation qu’avant le sinistre ?
    Et avant sinistre nous avions une maison (et du contenu et un jardin paysagé autour …)
    Comment faire pour avoir le remboursement intégral ?
    Merci de votre aide

    Répondre
    • Si vous espérez percevoir l’indemnité différée et tous découverts sans faire les travaux, l’assureur de votre locataire refusera et vous aurez toute chance de perdre le procès. Il existe parfois des moyens d’y parvenir mais la manière dont vous l’envisagez est vouée à l’échec.
      jcr

      Répondre
  16. Bonjour,

    Mon appartement à été détruit suite l’assaut du 18/10 à Saint-Denis et mon assurance m’a remboursé une parti et m’a envoyé un courrier dans lequel le titre est ‘LETTRE D ACCEPTION SUR INDEMINITE DU POSTE CONTENU.
    ensuite il est écrit que je dois reconnaitre que l’assurance a rempli ses obligations contractuelles et renonce à toute action complémentaire à son encontre
    en suite il est écrit : déclare subroger dans mes droits et actions le société xxx à l’encontre de tout responsable dans la limite des sommes perçues.
    D’après l’assurance ce courrier de remboursement ne concerne que la partie mobilier et non pas immobilier.
    pour l’instant je refuse de le signer car je ne suis pas convaincu qu’il vont me rembourser le reste c’est a dire les travaux des plafonds des murs le sol ect..
    Merci de me confirmer si cette lettre ne concerne que le mobilier ou bien si je la signe je risque de ne pas être rembourser pour la partie immobilier

    Répondre
    • de manière générales soyez attentif et précautionneux à tout document que vous signez.
      Mais s’il est écrit que le règlement ne concerne que les biens mobiliers, il est clair que l’assureur reste vous devoir les dommages immobiliers.
      jcr

      Répondre
  17. Bonjour, on a eu un incendie de notre maison et le soir de l incendie on étaient dans la maison. Ma femme et moi avons décider que pour ne laisser des séquelles aux enfants du soir de l incendie, nous avons décider de ré agence la maison et faire en sorte qu’il n’y a plus une image de l ancienne maison. Donc nous avons presque terminé les travaux et les factures de certains postes ont dépassé l indemnité immédiate. Nous avons envoyé les factures à l assurance et leur réponse, qu on a pas respecté les différentes postes qu il ne verse pas la valeur à neuf alors qu on a dépassé l indemnité immédiate.
    Les artisans attendent encore leurs chèques, et je me trouve dans une situation délicate.
    Il est bien stipulé qu on fait ce qu on fait ce qu’on veut avec l indemnité immédiate pour réparer le bâtiment. Si vous pouvez me conseillez ça m éclairait un peu.
    Cordialement
    Vincent

    Répondre
    • Cher monsieur
      Il est impossible de répondre avec des informations aussi imprécises. Il faudrait un examen attentif de votre contrat, des documents signés pour fixer l’indemnité immédiate et les éventuelles conditions de paiement de l’indemnité différée.
      jcr

      Répondre

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